农民住房财产权抵押评估选择自主评估不仅是为了降成本提效率，同时也是当前进驻当地的资产评估机构不具备农民住房财产权抵押评估资质的无奈选择。当前在县域服务的资产评估中介机构所具备的均只是基于可上市交易的商品性房地产估价资质。全国试点开展以来，会昌县新加入的几个承贷银行如中行、邮储银行在评估过程中均按其上级行要求委托第三方评估，但评估结果抵押登记部门均不采纳，需要申请人签订价值认定协议书，原因是评估机构不具备该项评估资质。

 

    从技术层面讲，会昌农商银行当前估价模式下对农民住房财产权抵押物的估价结果仅是作为抵押双方签订抵押物价值认定协议书的依据，只是认定价值而不是确定价值。从而其评估结果也就会因人因地产生不确定性，同一抵押物在不同银行机构甚至同一银行不同网点会出现差距甚远的估价结果。同时，在现有法律条件下，农民住房财产权抵押物价值的实现与抵押物处置还存在难以逾越的障碍。基于上述原因，无论是会昌农商银行，还是后加入的几个银行机构，在抵押评估过程中均以谨慎为首要原则，价值认定结果较为保守。

    《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（银发〔2016〕78号）明确要求办理农民住房财产权抵押贷款时农民住房所有权和所占宅基地使用权一并作为抵押（即“房地一体”抵押），抵押评估时房屋所有权及宅基地使用权应一并确定价值，抵押物处置时宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

    从会昌农商银行及该县其它几家银行目前的做法来看，从程序上和法律上来看已经实现了“房地一体”抵押登记，但从评估过程来看地，虽然考虑了土地所处区域位置和地段，评估总价值有区位极差，但还未从真正意义上赋予宅基地使用权价值，只是对房产进行了估价，没有对宅基地使用权进行估价。