与城市房地产抵押物估价不同，农村住房财产权地域差异较大，且没有历史交易价格、没有市场行情、没有官方基准价格等作为根本参照物，如何估价？

    为解决这一难题，会昌农商银行在实际操作中采用收益法、成本法、比较法、调查法等方法，综合地域差异、建筑成本、租金收益等各方面进行估价，对经济活跃、有商品房交易记录的城乡结合部、中心乡镇城区等区域同时参考商品房交易价格，必要时参考当地农村房屋民间交易（即小产权房交易）价格，综合各方面因素对评估的抵押物进行综合价值认定。

    1.按地域差异分类定价。对各乡镇农村住房财产权按与圩镇地域划分三类地段，分别是：I类标段是以圩镇为线状中心的主街道临街两旁，该区发展历史较长，基础设施完善度较好，繁华程度较高；II类标段是紧靠I类标段周围的圈地带，是目前建成区的主要组成部分，其中主要分布着住宅区及部分单位；III类标段是II类标段外圈地，包括近期规划区。并对不同区域地段形成农村房产市场调查基准价格。

    2.按房产类型分类定价。对不同地段的农村房产按商业用房（店面）、自建房（商住）和自建房（住宅）进行分类。商业、商住用房在基准价格基础上上浮区间为40%、住宅用房在基准价格基础上上浮区间为30%，具体上浮幅度由现场勘查评估人员视具体情况确定。

    3.编制《评估价值作业表》。各乡镇网点编制乡（镇）房地产市场调查价格表，并结合形势发展定期或不定期对价格表进行修正。在每次现场勘查后，由网点客户经理根据现场勘查情况和市场调查价格标准具体填制《评估价值作业表》，形成初评意见。
 

    该行实施办法规定，对农村房屋抵押估价严格遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则进行。评估小组在最终认定抵押物评估价值时，确保了最大的合理性：一是评估小组成员独立提出估价意见。该行评估小组成员（目前为9人）结合基层网点提出的初评意见以及《评估价值作业表》调查数据，独立对拟评估抵押物价值提出自己的估价意见，在此基础上综合计算出最终认定价值。二是以市场调查数据基础，同时又尊重评估人员的历史经验和技术判断，以纠正市场调查的数据偏差。三是充分考虑了法律及区域现状对抵押物处置变现的约束程度。四是充分尊重申请人对评估价值认定的认同，只有申请人签订了评估价值认定协议书后，抵押评估流程才算完成，不动产抵押登记部门凭协议书就可办理抵押登记。