房地产信托再受"关照"

　　随着3月份信托统计数据出台，房地产信托再次井喷引起了业界广泛关注。日前，有信托公司透露，银监会将再次收紧房地产信托业务，打压目前愈发强烈的地产融资势头。分析人士表示，在持续调控压力下，房价走势有可能掉头向下，再加上高额融资成本，可能使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托的风险逐步积聚。

　　信托为房企大量"输血"最新数据显示，3月份国内信托产品发行数量和融资规模均创历史新高，而投资于房地产行业的资金募集量最大。纳入统计的35只投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%，占3月份募集总规模的46.45%。而且，这个势头还在蔓延，4月2日至8日的一周里，有5家信托公司发行6款集合信托产品。其中，单款产品最大募集规模为3.5亿元，以贷款运用方式投资于房地产领域，期限为18个月，预期收益率为10%。

　　房地产信托再次火爆似乎在重复去年底的形势，当时为了抑制这波发行潮，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，开始收紧房地产信托业务，此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩，至今年2月份只发了27只。对此，沪上某信托公司营销人士表示，目前房地产商为了通过信托平台融资，普遍开出较高的收益率，这令信托公司实在难以抗拒。同时，由于证券、银信等主要信托产品受到更大限制，相比之下，只要把握好风险，房地产信托的回报还是十分丰厚的。普益财富的统计显示，3月份房地产信托预期收益率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。而这个收益还仅仅是投资者层面，其给信托公司的佣金更多。

　　由于银行贷款收紧，目前房产开发企业普遍缺钱。数据表明，1-2月份，房企资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。而信托融资恰恰是属于增长最快的"自筹资金"。

　　业内人士猜测，接下来银监会可能从两方面限制房地产信托，一是在产品设计中，提高开发商的自有资金比例，如由30%提高至50%或60%；二是在计算风险资本时，将房地产信托产品的系数提高，增加信托公司的资金占用量。

　　楼市有整体下调风险事实上，银监会对房地产信托风险的担忧并非无的放矢。专家指出，房地产信托主要面临三大风险：资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去的风险。在调控更严厉的情况下，房价下降或销售不出去，都可能出现风险。同时，信托融资和银行贷款不同，信托公司对房地产的项目投资不受行业分布限制。而银行如果对一个行业的贷款比例过高，对这个行业的新增贷款就会受到限制，也不受资本充足率影响。而且信托公司不掌握开发商的资金账户，更不易控制风险。即使房地产销售没有出现问题，由于目前融资成本较高，房企财务状况可能进一步恶化，房地产信托将面临偿付风险。

　　目前，随着调控政策叠加，楼市整体资金已开始出现质变。截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。特别是在二三线城市占比过小的企业，今年受到的影响将更大。而部分布局较合理的企业，很可能今年受到的调控影响较小。楼市整体下调趋势已经形成，在这种情况下，房地产信托出现的过热苗头令人担忧，如何防止房地产行业所积累的金融风险蔓延至信托领域，将成为业界关注的焦点。