住房与经济发展和民生休戚相关,多年来一直是热点议题。历经两年多的新一轮房价上涨,触发了去年9月底开启的全国性调控,当前住房问题之复杂,让执政者越来越重视。
刚刚结束的中央经济工作会议对于住房问题着墨之多,可以说前所未有。总的原则是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。具体举措包括发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
当前住房问题的复杂性表现在,既不同于2012年之前城镇化建设大潮时期的整体稀缺,也并非2015年前后那样面临去库存压力。自2015年初由一线城市上涨,一路传导到2017年三四线城市上涨,房价在过去两年经历上涨周期,既让去库存任务基本完成,也导致热点城市房价高企,带来负面影响。也就是说,热点城市房价高企,但居民住房需求缺口仍较大,而由于新开发或此前库存较多,部分二线城市和三四线城市刚刚完成去库存任务,甚至仍有去库存压力,构成当前住房问题的基本特征。
一线城市和热点二线城市在去年9月加码限购、限贷等调控政策实施后,虽然房价上涨势头得到有效遏制,但居民购房需求和房价上涨预期仍在,如近期南京出现彻夜排队抢房、一线城市限价楼盘“日光”相关事件频现。所以说,对于热点城市需要继续严格执行限购、限售、限贷等调控措施,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,遏制投机炒房,让住房回归居住属性。
针对热点城市目前高房价的现状,特别是房价与收入严重偏离,需要完善供应体系解决住房难题,特别是年轻人的住房需求。例如一线城市的高新技术园区,乃高素质人才的集聚地,高新技术发展关键在于人才,而高房价成为了吸引人才的主要障碍之一,调控可以遏制非理性上涨势头,但年轻人的住房问题迫在眉睫。
购租并举、发展住房租赁市场是2017年的“新词”,未来也应该成为热点城市住房市场的重头戏。以上海为例,今年7月以来已陆续成交了21幅租赁用地,将至少提供1.66万套租赁房源,而按照规划,十三五期间上海将新增供应租赁住房70万套,日前发布的科技创新中心建设的规划,亦明确支持在园区集中建单位租赁房。
对于部分二线城市及三四线城市,虽然过去两年在热点城市房价上涨外溢和棚改货币化安置等因素共同作用之下,出现了房价上涨并解决了困扰已久的高库存压力,但因为缺乏产业导入与就业岗位吸引人口,房价上涨和房产热销不可持续。换言之,这些城市需要防止再度大量开发,回到土地财政的老路。
更为重要的是,中国经济已经到了不得不摆脱房地产依赖的关口,依赖房地产于经济发展而言近乎“饮鸩止渴”。针对住房问题,决策层年内一再强调回归居住属性、差别化调控政策,最终目的是建立长效机制。
因此,未来需要通过加强调控遏制遏制热点城市房价非理性上涨,通过“购租并举”、发展住房租赁市场等手段完善住房供应体系,满足以年轻人为主的刚需人群住房需求;而对于刚刚完成去库存任务的地区,应避免陷入依赖土地财政,再度形成高库存压力。
