房地产新政：经济刺激的被迫转折

 　　【财新网】（记者 霍侃 19日发自北京）资产价格的过快上涨，迫使中国政府对房地产业紧急刹车。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，涵盖住房信贷、财税、供地、融资及保障房等十个方面的真实紧缩政策由此开始。

 　　比之两天前披露的国务院常务会议的相关要点，这份通知的内容更为详尽。

 　　“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺如此评价中国的房地产新政。他认为，这次政策出台有标志性意义，是房地产行业，甚至是2008年四季度开始的这轮经济刺激政策的转折点之一。

 　　国家发改委宏观经济研究院投资所研究员张汉亚认为，这是去年以来房地产政策最为严厉的转型。

 　　最近，市场上一直有房地产调控政策即将出台的传言。最终，“靴子”在一季度宏观经济数据发布的当天落下，颇具深意。

 　　一周前，瑞信证券中国研究主管陈昌华即向财新记者提出，未来两三年中国最大的风险是房地产，在这个十字路口，如果政府不能把房地产价格压下来，就会出现全面的房地产泡沫，现在“能调要调，不能调还是要调”。 

　　从政策出台的时点看，决策层可能更多考虑经济回升是否稳固。张汉亚认为，在一季度GDP达到11.9%的情况下，“就可以动手了”，即使房地产调控下拉GDP一个百分点，仍然可以有两位数左右的增长。

 　　瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，这个时点出台调控政策，能帮助防止经济过热。

 　　然而，从今年以来的房价走势看，调控也许来得有点晚。汪涛有点惊讶，为什么全国“两会”期间没有出台针对房地产行业的调控政策，当时市场一直预期会出现第二轮调控风暴。

 　　3月，全国房价继续上涨。当月70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。北京市统计局对我爱我家等15家重点房地产经纪公司的调查显示，3月二手房成交均价15692元/平方米，比上月上涨11%。

 　　房地产开发投资在城镇固定资产投资中的比重一直维持在20%-25%，最高时达到29%。2009年上半年，始于2007年7月的地产调控政策效果显现，房地产开发投资在城镇固定资产投资中占比降至18%，房地产开发投资增速降至前所未有的个位数，最低至1%。偏逢外需急剧下滑，中国经济增长的两大动力几乎尽失。

 　　去年上半年，在政府投资主导的经济刺激之下，决策部门听到的最多建言是，尽快启动市场主导的投资，其中，房地产投资被寄予厚望。下半年，房地产投资增速的回升，被视为经济增长内在动力恢复的好消息。3月，房地产开发投资增速达到35.1%。

 　　那么，此轮调控之后，房地产投资低迷的局面是否会再现呢？张汉亚认为，调控政策抑制投机性购房需求，买房者减少，房地产企业资金回收会受影响，进而影响再投资，而且，调控政策下，房地产商对未来市场预期更加悲观，也可能主动压缩投资。

 　　不过，4月15日出台的调控政策在“紧银根”的同时“松地根”，而且目前“紧银根”主要针对投机性购房者，不像2007年那样针对房地产商，房地产开发的项目资本金比例并未提高，调控或许会出现不同的结果。

 　　陆挺认为，目前的政策主要是针对购房炒作，同时扩大供给，并没有紧缩投资，所以，不觉得会对今后的投资和经济增长有明显负面影响。

 　　此外，还有一种观点，以中国地方政府土地财政的特点为由，担心房地产调控会对地方政府偿债能力带来毁灭性打击。陈昌华按照2010年的财政收入预算数据测算，卖地收入大概占地方财政收入的20%。他认为，这个水平是高，但还没有到不能调控房地产的地步。