上海证券报：奥巴马房产新政 做秀成分有多大？

奥巴马房产新政遭质疑

　　为提振住房市场，美国总统奥巴马1日宣布了一套新方案，旨在缓解贷款购房者的还款压力，预计每年可为每位购房者节省3000美元。

　　新方案的主要内容是帮助贷款购房者利用当前处于历史低位的利率重组抵押贷款，以此缓解还款压力。与此前联邦政府提出的住房可负担再融资项目（旧方案）相比，该方案放宽了抵押贷款重组申请人的范围，也降低了再融资的条件。

　　根据白宫当天发布的详细方案，房利美和房地美、富国银行和美国银行将抵押贷款宽限期从3个月延长至12个月，帮助贷款者避免违约和房产止赎。

　　美国联邦住房金融署当天也宣布试行销售止赎房产，并要求投资人在未来几年内将其作为租用住宅，以稳定止赎房产所在社区房价的稳定。

　　截至目前，利用旧方案重组贷款的购房者约有100万，但这一数字离奥巴马政府预期的400万到500万相去甚远。新方案可以解决两个问题，一是多数贷款人的贷款余额高于住房价格，没有资格申请住房可负担再融资项目；二是约350万由私人部门支持的抵押贷款持有者被排除在旧方案之外。

　　不过，不少分析人士质疑新方案的有效性。首先，旧方案的执行对象为1100万持有房利美、房地美和12家联邦住房贷款银行贷款的购房者，但迄今只有100万人参与，很难想像将范围扩大至额外350万购房者的新方案能有多少实际效果。

　　其次，新方案的初衷是帮助贷款者避免违约和房产止赎，但实际上可能会产生鼓励投机的效果。因为新方案将受益群体扩大至所有未中断还款且信用评分在580以上的贷款购房者，预计美国10个贷款人中有9个都符合这一信用标准。降低信用标准意味着要承担更多风险，市场有可能再次累积泡沫。

　　再次，国会很可能不批准新方案。新方案将受益对象扩展至私人部门支持的抵押贷款再融资，为让私人部门参与，新方案的运营成本预计将达50亿至100亿美元，而这笔钱来自对资产在500亿以上的金融企业征收的金融风险责任费。但国会在过去两年中曾否决过类似提议。

　　更为重要的是，以当前较低利率替换之前较高利率的贷款重组行为本身对于银行来说就是亏本生意，除政府支持企业外，私人部门没有任何动力参与。并且，政府支持的房地美和房利美仍在继续向财政部申请援助资金，因此该方案实际上是利用纳税人的钱补贴重组贷款的购房者，这在美国国内已经引起争议。

　　因此，奥巴马房产新政很可能只是大选年的一次政治秀，对房地产市场复苏未必能起到预期的积极效果。