房屋金融在所有经济体中都是最大的融资体系。例如美国住房信贷存量相当于年GDP 总量和存款机构资产总量达13 万亿美元。对如此庞大而又长期的资产融资,仅靠银行等房贷发放机构在一级市场运作显然难以实现。如何开启二级市场主要是资本市场资金来源,吸收各方面投资者进入该领域,是过去100 年来发达国家金融业和监管法规最浩大的创新工程。房屋融资体系发展的主线是通过房贷证券化将资本市场资金吸纳进房贷发放一级市场。
这一金融创新已经使得资本市场成为发达国家房屋市场乃至整体经济正常运作的不可或缺部分。例如, 近15 年来, 美国房贷和房贷抵押证券(Mortgage Backed Security,以下简称MBS)增量之间相关性高达0.96,房贷发放已高度依赖于二级市场证券化工具,现代房贷运行已无法再回到完全间接融资模式。
