5000亿资金退出房产市场 年底房价下跌10%？

降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。该预测被“断章取义”后立刻引来异议者跳起反对。

6月1日，她在接受本报记者采访时进一步解释说，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度二者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

不可忽视的是，限购令实施以来，许多城市房地产交易量大幅下降，但房价并未下降，不少市场人士认为，以“限购令”为标志的行政调控手段误伤了刚性需求，并呼吁放宽限购令。

楼市将何去何从？

7-8月的时间窗口

聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。

“今年的情况跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生笃定地说。

她认为，这次政府大量动用行政手段如“限购令”，令投机性购房的比例下降，整个交易量将下降7%，交易额会下降10%，“今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

根据海通证券的研究报告显示，调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96%（环比涨0.38%）；其中，杭州房价同比为-1.2%，房价已经出现下降；4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%（环比涨0.24%）。总体上，在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

之所以统计数据显示房价还在上涨，一方面是因为结构性的原因，高端楼盘的入市拉高了房价，另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来，从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示，造成开发商资金紧张的原因，主要不是来自融资方面，也不是土地购置带来的压力，而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一，交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。

北京房地产交易管理网数据显示，截至5月30日，5月预售商品房项目合计为17个，提供住宅5637套，实现签约的仅为608套，签约率仅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的签约率，创下自2月末新一轮调控政策后新低。“住宅普遍滞销，卖得好的都是商住项目，而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。”亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。

钟伟认为，到7、8月份，市场会迎来一轮真实降价，“每到7、8月份，开发商就会期待宏观调控能放松，但如果政策依旧严厉，许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排，选择降价。”纵观几轮调控，7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。

钟伟提出限购“三化”论

对于限购令给楼市带来的深刻影响，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示了担忧。他认为，限购政策最根本的核心是限制投机炒房者，但实际上在二线、三线城市，房价增幅不大，炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令，容易误伤一些刚需人群，部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。

有消息称，大连已经放宽了限购令，尽管官方称“限购政策没有变化”，但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被“暗度陈仓”。限购令实施一段时间以来，从统计数据上看房价并没有下降，却进而影响了供给。

海通证券的研究报告显示，受销售增速下滑影响，开发商单月新开工面积放缓。1-4月，全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增24.4%；单月全国新开工面积1.69亿平方米，环比下降18.12%。

但钟伟称自己是“限购令”的忠实支持者。他认为，限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来，京沪深穗四城市，唯有对广州的交易量影响不大，因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受“限购令”影响，而是受“限贷令”的影响。“如果说限购令严重打击了市场，那么这种打击是十分正确的，假定市场上不是反复购买的投资、投机者，市场受影响应该不大。但事实是，投资、投机比重较大的城市，交易量下滑很大，这些城市的刚性需求被投资性需求压制，泡沫化非常严重。”钟伟说。

“很难想象一个美国人或者伦敦人会买这么多的房子，在中国，小部分人持有了大量房子。”钟伟提议，限购政策应该规范化、普遍化、长期化，限购所覆盖的城区范围、限购的套数、限购的户籍和非户籍人口都作出详细规定；另外，所有城市都应该限购。