限价房成招商引资筹码 房山政府截留800套

□ 本刊记者 李慎 见习记者 朱以师 | 文

北京首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城，于4月15日开售，1594套房源三天内即销售一空。销售均价为12500元/平方米，比周边平均楼价约低5000元/平方米，以一套90平方米的两居计算，相当于总价直降约45万元。

谁享受到了这个优惠？

长阳国际城项目标书显示，该项目将优先销售给拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求，具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行。

就是这条“届时政府出台的有关政策”，给房山区政府预留了“回购”楼盘的操作空间。据财新《新世纪》记者调查，此次发售的1594套房属于项目中的01和08地块，而项目中同时开工的02地块800套房却并未同期销售。这800套房并不是被开发商“捂盘”，而是被房山区政府看中，通过控制销售许可证将800套房悄悄掌控在自己手中。

有业内人士指出，“限房价、竞地价”的做法，相当于地方政府在土地收益上让利，而房价环节又得不到补偿，“因而就打房子的主意，在分配环节做文章”。

在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，最终究竟保障了谁？类似长阳国际城这种政府机关回购、团购房源事件，早已不是新闻。长阳国际城虽非严格意义上的保障房，也在“准保障房”之列，如此分配是否公平引发争议。在保障房将要大干快上之际，不尽快理清政府在保障房分配中的权限，很难保证“政府之手”的干预不会让保障房建设与初衷背道而驰。

据财新《新世纪》记者了解，很多地方正纷纷将各种企业自建房纳入保障房系列，各地以保障房资金用于为公务员购房的情况也屡见不鲜。

房山区政府的算盘

房山长阳国际城是北京市首个“限房价、竞地价”的限价房，其与普通意义上“限房价、限地价”两限房的区别在于：在地块出让时，由社会中介机构和专家，对周边商品房价格进行评估，确定商品房销售限价，在此前提下，开发商竞投地价，出价最高者得。这类似经济适用房的操作。

北京市国土部门首先发明了“限房价、竞地价”这一土地出让新招，并在北京房山区和昌平区试点。2010年一季度，北京土地市场接连拍出“地王”。当年4月，国务院出台了“遏制房价过快上涨”的“新国十条”。在这样的调控背景下，北京市开始探索土地出让“招拍挂”制度改革。

“限房价、竞地价”的模式，很难在地方上大规模推广。迄今为止，北京市只以这种模式出让了两块。“虽然是竞地价，但因为限制了房价，土地价格肯定不会太高，地方政府在土地收益上确实是让利了。”一位参与长阳国际城项目土地竞拍的人士向财新《新世纪》记者表示。据他透露，当初房山区政府是被动接受北京市政府的安排，拿出了长阳国际城这块地做实验。

2010年5月，北京市首个“限房价、竞地价”地块——房山区长阳镇起步区6号地正式推出，中国铁建房地产集团有限公司（下称中铁建）以14.6亿元拿下该地块，楼面价6095元/平方米，其后命名为“长阳国际城”。挂牌文件规定，该项目销售限价均价为12500元/平方米，户型限定为中小套型。

一位接近房山区政府的人士向财新《新世纪》记者表示，“房山区政府认为这个房子卖得便宜，而且政府还要追加很多公共服务投入，如果面向全市卖的话，它将一点利益都得不到。”于是，房山区政府一开始就有意回购长阳国际城三分之一的房源（800套房）留作己用，备“招商引资”之需。