扩大内需的地产角色
来源：21世纪经济报道 作者： 发布时间：2018年04月27日
李一戈
最近的几个政策大动作结合来看，挺有意思。
一是降准。央行4月17日晚间宣布下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，预计释放增量资金约4000亿元。4月25日起实施。
二是扩大内需。4月23日中央政治局会议提出，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。
三是住房租赁资产证券化。证监会、住建部近日联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这无疑是促进住房租赁市场发展的重大利好。
之前我分析过了，降准给市场注入的流动性，主要是针对中小微企业。地产界不能将其解读为房地产市场的最大利好，也不能视为货币政策由稳健中性转向宽松的信号。扩大内需，据说是时隔一年多以后中央重提“内需”。根据过往的经验，扩大内需总是与货币放水联系在一起，于是有人就将降准信号放在一起联想，以为货币之水又来了。而宽松的流动性，房地产总是受益最大的行业或之一。
但中央此次提出扩大内需，同时强调“保持货币政策稳健中性”，暂时没有看到货币政策转为宽松的迹象。从房地产行业自身来说，无论是去年的中央经济工作会议，今年的政府工作报告，还是央行和原银监会的年度工作会议，坚持房地产调控的基调都没有改变。从各地来看，这几天还传来了有的城市楼市调控升级的消息。
事实上，当“扩大内需”的信号传出，就有专家对某些片面化的理解表示了警惕。这里引用中国人民大学副校长接受媒体采访的一段话：
为了扩大内需而简单地放松房地产调控，毫无疑问是饮鸩止渴。现在来看，房地产健康发展的长效机制很难在短期内一下子建立起来，所以在中短期内仍然要在保持房地产相对稳定的情况下去杠杆、去泡沫，在稳定中建立起房地产长效机制，回归本源，这就需要继续保持房地产调控的大方向，不能因为目前环境的变化而放松了战略性的定位。
但扩大内需，是不是就要撇开房地产呢？也不能走向另一个极端。
4月23日中央政治局会议提出，要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。这与过去几年中央强调房地产稳定健康发展的基调是一致的。我个人理解，就是既要继续按照分类指导、因城施策的原则，坚持房地产调控，也不能用力过猛，让楼市失速下行。
一方面，房地产与经济的联系性非常紧密，很长时期以来，涉及房地产的信贷占全部银行贷款的四分之一,泡沫化滋长会加重房地产金融风险，并传导到整个的金融风险链条；另一方面，去年全国土地出让收入高达5万亿，与房地产、土地相关的直接间接税收两三万亿，完全丢开房地产这根拐杖也不现实。所以，管理和调控房地产，应该以健康和平稳为支点。
那么，扩大内需，房地产能做什么？
这就说到前面提及的证监会、住建部发出的通知。发展住房租赁市场，是中央作出的重大部署。加快建设租赁住房，离不开金融支持。多个国有和股份银行去年下半年以来在租赁住房领域已进行相关布局，上交所和深交所也批准发行了一些类REITs产品。
此次两部门发文推进住房租赁资产证券化，是对住房租赁市场的强力支持。我们都说住房租赁是又一个万亿级市场。大的方面，是贯彻中央“租购并举”的原则，就行业而言是新的发展方向，已有一批房企和机构在长租公寓领域迈开大步。
同时，它也是对扩大内需的实质性贡献。随着REITs和ABS规模的扩大，租赁住房市场必将在投资和消费两极对内需增长注入更强劲的动力。
但房地产可以为扩大内需做得更多，尤其是消费方面。2016年10月以来的新一轮楼市调控，最鲜明的特征是抑制投资投机。在住房持有环节征税，客观上也有利于挤出住房投资的水分。我之前多次强调必须在国民心理层面剔出对房地产投资的依赖性，也是这个意思。
去年全国商品房销售额达13.37万亿，其中，三四线城市贡献甚大，源自一二线城市外溢的投资性买房。如果措施到位，能将投资性买房真正抑制住，又能将存量房的投资性资产挤出，从整个房地产市场析出的资金少则万亿，多则数万亿计。
将万亿级的民间资金引导到任何一个或几个消费行业，必定是蔚然大观。美好生活，离不开房子，但绝不仅仅是房子。
