梁瑜：“首套房”认定标准松动，是不是“救市”？

　　核心观点：放松信贷是为了“救市”？有此意，但更重要的应该是保持经济稳定增长。最好的调节，应该是给市场松绑，释放消费需求，从而扭转房地产市场的畸形。就“房贷贷款余额还清都算首套房”这项政策而言，它有利于刺激改善型住房的需求。

　　资料图片：江苏省南通市一处醒目的“房贷银行信用贷，最快当天放款，利息全城最低”的广告。（来源：CFP视觉中国）

　　一则有关房贷政策放松的消息在市场掀起波澜。22日，有市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率。更有传言称，四大行将放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。（9月23日《经济参考报》）

　　传言尚未被权威机构证实，但并非空穴来风。继南京加入松绑限购大军后，全国仍坚持限购的城市仅剩6个。即便如此，楼市依然低迷。8月份全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比出现下降。放松限购无效后，新一轮政策松绑的重点必然是信贷。

　　放松信贷是为了“救市”？有此意，但更重要的应该是保持经济稳定增长。就目前来说，房子应该是民众最重要的资产，而经济增长很大程度上依赖于资产升值。资产升值能激发民众的消费欲望，带动数十个行业的发展。虽然老百姓对北上广等一线城市的高房价怨声载道，但经济发达、民众生活水平高，房价趋于昂贵是难以避免的。反过来，一旦房价急速下跌，资产贬值，造成银行债务违约，可能诱发经济危机。

　　房地产行业贷款估计占到影子银行贷款的40%以上，持续下滑可能摧毁脆弱的融资网络。所以，房地产市场的不合理现状需要改变，并且避免楼市崩盘的风险，这就要求政府调控逐渐让渡给市场调节。

　　那么，此次放松信贷会不会引发房价大幅上涨？不妨先回顾一下以往十年的调控。“十年九调”，政策一次比一次严厉，房价却是“屡调屡涨”。“限购”、“限贷”只是误伤了那些有购房需求的人。以北京为例，外地人纳税五年才能有购房资格。五年的时间，房价早翻了几番，机会不公让更多人“望房兴叹”。所以，最好的调节，应该是给市场松绑，释放消费需求，从而扭转房地产市场的畸形。就“房贷贷款余额还清都算首套房”这项政策而言，它有利于刺激改善型住房的需求。

　　过去30多年，中国商品房存量增加，但中国城市居民仍然缺少现代住房，还有相当一部分人住在简陋的居所中。在引入私人住房市场之前，1979-1999年间，政府建造了一批“老”房子，后来，住建部也承认，这批住房无法满足现代生活的需要；还有一批是不上市出售的公寓房，这些主要是小户型保障性住房（平均面积约为60平方米）或临时性工人宿舍。应该说，随着人均收入增加，改善型住房的需求是很大的，有可能成为购房主力，支撑房地产市场平稳过渡。

　　现在的问题在于，放松信贷会不会释放出“楼市恶化”的信号？随着房地产市场降温，特别是中小城市空置房数量增加，一些人可能会因恐慌而抛售房产。受“买涨不买跌”的心理影响，那些有改善住房需求的潜在买家会不会持续观望？另外，房地产调控由政府逐渐让位给市场后，政府要做的其他事情其实还有很多，像底层民众的住房问题，政府就可以大有作为，比如改造棚户区、建设保障房等等。（中国经济网评论员 梁瑜）