信贷担保由乱及治

　　近日，据一些商业银行地方支行的信息透露，审计署驻地方特派办已经进驻一些大型商业银行分支机构，开始调查4万亿元政策配套项目贷款的资金流向。其中的一个重点工作就是审计一些地方政府担保的"高杠杆"土地融资是否存在违规投放。

 　　这已经是银监会信贷摸底后的再次行动。在今年上半年地方政府担保融资异军突起的背景下，如此强力度的排查，已经将监管层的风险担忧心态表露无疑。

 　　"不排除一些地方政府担保的项目过分透支政府信用，而缺乏有效的保障，一旦市场状况逆转，就会带来财务风险。"中国银行总行公司业务部人士表示。

 　　今年上半年的政府信用担保只是巨大担保融资的冰山一角，对于许多"无依无靠"的房企来说，更多地选择了集团内部连保以及企业间互保的方式。根据中报数据分析，今年上半年，上市公司作为担保方的担保总额占到上市公司总利润的22.1％，为近3年来的最高水平，其中的担保大户不乏中关村、中航地产、深天健等房企。

 　　"担保融资一向被视作银行风险防控的潜在威胁，从监管层对地方政府担保融资质量的排查推断，企业间的担保也将会逐步引起重视。"上述中国银行人士表示。

 　　担保成风

 　　今年下半年以来，无论是规模上、还是频率上，上市房企的担保融资都出现了集中式的爆发。仅在8月末后的一个月内，就有数十家上市房企公布了担保融资方案。

 　　从泛海建设、中华企业分别为旗下控股公司担保融资3亿元、4亿元，到华远地产大股东为上市公司提供16亿元融资担保，再到新湖中宝与美都控股表示双方将在1亿元额度内实现互保，各房企或上市公司为旗下控股、子公司提供担保；或母公司、大股东为上市公司担保；又或企业间互保。

 　　这还不够，上实发展、金地、华业地产、深深房等也加入到了此番担保融资的大军中。

 　　而随着部分房企今年下半年融资计划的披露，更多的担保融资计划浮出水面。

 　　金融街在公布的不超过195亿元的新增贷款计划中，有相当部分的融资将通过担保形式完成。"可以通过其他公司担保，也可以通过控股公司担保。"金融街在贷款计划中表述。

 　　"只要是已经公告出来的具体项目或者公司担保，肯定就是已经借到钱了。"上海一家上市房企的高管透露。

 　　从创3年新高到继续攀升，担保融资为何如此强势？

 　　银行信贷回落、地产放贷流程趋于严格与房企加大投资，是各房企选择担保融资的最根本原因。

 　　本报记者了解，上半年的信贷井喷，已经使信贷大户建设银行、工商银行等银行的年度放贷额度所剩无几。与此同时，银监会对银行资本充足率的重新严格要求，也使得银行手中的钱袋再次收紧。资本金比例下调而导致房企融资杠杆加大，也在一定程度上对银行的信贷风险防控提出了更高的要求。在银监会的授意下，各银行都加强了放贷的全流程监管。

 　　一面是银行信贷收缩，另一面却是房企愈发高涨的投资行情。

 　　交通银行首席经济学家连平表示，房地产在经历了2008年的行业投资萎缩后，2009年正在经历着又创新高的一轮投资需求。"下半年房地产行业的投资会继续扩大。"

 　　中报显示，包括招保万金四大龙头在内的众多房企都纷纷调高了今年下半年的项目开竣工面积以及土地储备目标。

 　　在银行信贷收缩而房企投资加大的背景下，各房企很快发现了担保融资的优点所在。上述中国银行人士也表示，放贷机构在融资项目的审核中，存在着很大的信息不对称问题，在遇到不熟悉的、难以预见未来风险的项目时，除了抵押之外，就会要求相关企业进行担保。

 　　"尽管企业的声誉很好，但银行对于企业各地的项目公司却不一定熟悉，只有采取连带责任担保，联合上市公司或者母公司的力量才能突破这个瓶颈。"上实发展某办公室人士表示。

 　　其实，集团为项目担保除了能提供"稳足快"的资金之外，还意味着融资成本的降低。

 　　"有些大房企与银行有战略协议，其中就包含放贷额度、利率上的优惠等。集团进行担保，也是为了能帮助项目公司获得低成本的融资。"上述中国银行人士表示。

 　　除此之外，与抵押贷款不同，担保融资的灵活性也是受各房企青睐的原因。"抵押贷款通常都只是用来做项目开发，而担保贷款很多时候都是不规定用途的流动资金补充，这就给了房企较大的资金使用空间。"能通时代投资管理有限公司总经理陈霞说。

 　　防控当头

 　　然而，越来越多的担保融资已经引起了部分人士对投资泡沫增长以及信贷风险扩散的担忧。

 　　在部分业内人士看来，房地产行业过多的担保融资不但是推高房价，助长投资泡沫的元凶之一，同时也给银行与上市公司埋下了巨大的财务风险隐患。

 　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示，近期的国企地王频现，与国企为其房地产公司提供银行信贷的担保不无关联。"由于大量担保资金而带来的拿地'豪迈'，不但误导市场对未来房价的预期，更使还未调整到位的中国房地产市场雪上加霜。这在投资需求旺盛的当下，极易推涨投资泡沫。"

 　　与此同时，在这种可预想的投资泡沫风险下，银行风险也被提及。尽管本报记者接触的多位银行人士表示，银行不会因为担保而放宽对融资项目的放贷条件、额度以及利率优惠，但在上述中国银行人士看来，此中风险仍是不可忽视。

 　　"由于担保融资的项目多是银行不太了解、抵押物不足或者资金回流不够理想的项目，尽管有连带责任担保，但对于银行来说，风险仍是大于抵押贷款。此外，还不排除一些企业利用信息不对称，通过担保，对一些未达信贷标准的项目进行'空手套白狼'的暗箱操作。"上述中国银行人士不无担心地说。

 　　他表示，国内《担保法》出台后运作的时间并不长，现行制度仍然不完善，一旦监管不力，或者将来房地产市场行情逆转，银行则很容易产生坏账。

 　　而对于房企来说，担保融资"水能载舟，亦能覆舟"。在市场看来，尽管担保融资减轻了融资压力，但这样却极易形成链条反应，放大房企的财务风险，同时也容易陷入担保纠纷之中。

 　　这种风险并非空穴来风。在中关村的发展史上，曾经60亿元的巨额担保一直是其扭亏的巨大障碍。直至今年年中，公司本部累计对外逾期担保金额仍高达3.24亿元。其中对联营、参股公司的逾期担保金额为2.7亿元，控股子公司累计逾期对外担保金额为496.31万元。

 　　2007年，高新发展也曾因对外担保问题爆发，使公司的经营陷入了资金匮乏的不利局面，计提了587.76万元的预计负债。

 　　可以例证的是，在上实发展、华远地产等房企的担保借款中，相当部分的融资去向都选择了补充流动资金。