上海金融报：开发商靠什么“座架”了整个社会？

    德国大哲学家海德格尔曾呼吁人们警惕技术“座架”整个世界，如今，很多人强烈感受到房地产正在“座架”整个社会。日前，北京市委书记郭金龙在谈到房地产问题时一针见血地指出：“防止开发商做局，用虚假信息把消费者、地方政府套进去，把北京套进去，一定要高度重视。”北京房地产市场出现反弹，引起了各方关注，甚至有些人以北京房价涨跌作赌注。在这种情况下，郭金龙要求防止开发商做局把消费者以及地方政府套进去，的确反映了社会各界对于房地产绑架社会经济的担心。

　　对于房地产的定位，每当房价上涨压力凸显的时候，就会引发争议。这种争议往往是由房地产在国民经济中所占分量决定的。事实上，很多国家在从前现代社会向现代社会过渡的过程中，都出现了房地产绑架整个社会的格局，房地产市场成为左右经济的最重要力量，只有当泡沫破裂之后，这种力量方能展现得淋漓尽致。比如，日本房地产泡沫破裂后，导致了日本“失去的二十年”；房地产泡沫也是点燃东南亚金融危机的导火索，正是这场危机结束了东南亚经济奇迹；美国次贷危机破裂引发的全球性金融海啸，至今仍在世界范围内翻滚咆哮。

　　事实上，房地产业本身并不是恶魔，它只是适应社会需求而存在的一种产业。各种资本一开始也并不是中了邪，拼命以炒作房价赚取利润。然而，资本如果要想实现扩张，必须有足够的空间或者载体才能实现。当资本无法在其他产业经济中获取足够利润，往往就会选择房地产作为扩张工具。但是，资本转移到房地产领域，只不过是暂时缓解了经济衰退的迹象。当大量资本进入房地产之后，固定资产投资便开动起来，在前期确实带动了经济增长，然而，随着越来越多的资本进入房地产领域，房地产就不再主要作为一种实体产业在运作，而是作为一种金融工具在运作。更多的投机需求带来更多的资本，从而导致价格更高；而更高的价格同时又反过来刺激更多的资本进入房地产市场。如此循环，形成了一种资本与房价的正反馈循环机制，随着资本一轮一轮的进入，房价一轮一轮的上涨，整个社会都被其绑架了。然而，这种正反馈机制不可能无限制地进行下去，它要受到各种现实条件的约束，比如收入水平、供求关系变化、货币政策变化、一些投资者风险意识增强……任何一个环节出现问题，正反馈机制就会变成负反馈，也就是泡沫破裂。这里已经不仅仅是开发商做局将全社会套进去的问题了，而且是大量投机者在资本逻辑一轮一轮的驱动下越来越疯狂，甚至无法停歇。

　　当然，从房地产兴起到房地产衰退是一个周期性变化的过程，80年前有个叫霍伊特的人通过研究芝加哥百年土地变化历史，发现了一个长达18年左右的周期。这不是逻辑推演，最新的现实例证发生在美国：在新千年网络泡沫破裂后，资本无法找到扩张新空间，就找到了房地产作为扩张的工具，他们还给这种转移起了一个好听的名字：美国人的住房梦。而美国发达的金融市场又给资本扩张和欺诈带来了很大便利，其结果导致了房地产泡沫迅速生长，同时也在短期内就破灭了。也就是说，美国住房梦在资本逻辑推动下走向疯狂之后，随即陷入了幻灭，还破坏了美国经济基础。

　　这对中国来说是一个启示：中国的房地产市场已经赌不起了，现有房价基数已经很大，稍微上涨几个百分点都会对经济造成各种严重影响。防止房地产绑架整个经济大局，各种具体对策或许很多，但最重要的是做到两点：第一就是控制好银根，防止大量贷款以各种渠道变成投机资本。这里需要对房地产贷款有一个区分：哪些是真正在做房地产实业的，哪些是在进行投机的。支持房地产正常的开发贷款，避免他们借高利贷饮鸩止渴引发各种危机，同时坚决堵死各种贷款变成投机资本。第二，要做好土地供应，切实降低土地价格，从而为降低房价打下坚实的基础。“面粉贵过面包”的现象往往让开发商囤地以待升值，当然，这会关联着土地改革。而如果新土地改革铺展开来，对中国房地产行业以及整个社会的影响都会非常巨大。

　　警惕部分开发商和投机者以整个社会为赌注进行做局是应当的，然而，我们更应当警惕驱使他们疯狂行动背后的那种更为强大的逻辑。