看点一
楼市太热将放缓发行
虽然《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿(下称《办法》)已经上报，两个试点城市也已经做好了准备，但是否能够在市场预期的6月份正式推出，还要打上一个问号。
据悉，由于目前房地产市场存在过热局面，政府对进一步开放开发商融资渠道还存在一定顾虑。
《办法》称，在试点阶段，由于REITs发行规模较小，对房地产市场和金融市场的影响主要是信号作用。为了稳妥起见，试点推出时机选择应考虑三个因素。其中之一便是房地产市场运行情况。市场平稳或相对低迷时期，推出REITs可以引导社会预期，增加后市信心。但是如果地产市场本身火爆，则推出时机就有可能放缓。
此外，《办法》提出，还应考虑宏观政策尤其是货币政策导向，REITs作为直接融资工具，对银行信贷有替代作用，在货币政策从紧阶段推出可能会引发与政策意图相左的争论。
看点二
保障房可作信托资产
和此前版本不同的是，此次《办法》将保障房和商品住宅也纳入了信托发行范畴。
考虑到风险控制因素，《办法》规定，保障性住房和普通商品住房项目的次级收益权比例不得低于20%，其他项目次级受益权比例不低于30%。
随着去年政府对保障性用房的投资日益加大，将保障性用房纳入REITs试点的呼声此前高涨。天津财经大学经济学院一份研究报告称，廉租房是保障性住房的重要组成部分之一，其建设的主要困难来自资金压力。由于廉租房开发贷款的回收期长，资金周转速度慢，直接制约了廉租房持续开发的规模与速度，REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供持续的资金支持。从理论上来说， REITs更倾向于投向那些高收益的商业不动产项目，但在实践中，公寓一直是REITs的投资重点之一，相对而言，公寓虽不如商业物业汇报率高，但租金收益稳定是其最大的竞争优势(310368,基金吧) ，这也与REITs的产品特征相符合。
看点三
为民资疏通投资渠道
据悉，REITs的出台原则除了主要解决开发商的融资渠道外，另一方面就是为目前民间资本解决投资渠道问题。
《办法》起草说明解释称，房地产金融市场在快速发展的同时，也存在一些问题：一是房地产行业直接融资相对不发达，企业融资主要依靠银行贷款，行业风险过度集中于银行领域；二是房地产上市公司主管业务以开发为主，缺乏长期融资工具，不利于引导、推动企业发展；三是房地产开发业务风险较大，房地产企业发行债券难度较大，成本较高；四是房地产信托只限于私募发行，无法形成规模；五是廉租住房和公共租赁房等保障性住房尚缺乏有效的长期融资渠道；六是居民对房地产的投资意愿较高，但缺乏投资渠道，而直接投资住房将加大市场波动，影响楼市健康发展。
