南昌新建住宅周成交三连升

    时近春节，在人们置办年货的时候，置办房产可能普通购房者最大的心愿。虽然国家宏观调控依旧，南昌楼市整体态势下行，但依然挡不住人们对置业的热情。节前，更多的开发商开始让利销售的时候，购房者也悄然入市，上周，南昌楼市新建住宅周成交量周成交752套，出现了一个普通住宅周成交的高峰。

　　时间进入2012年，南昌楼市普通住宅周成交量呈现一个逐渐回暖的态势，新建住宅周成交量从1月份的第一周的443套、到第二周的579套，及至上周的752套，南昌新建住宅周成交出现3连升，承接成交量回暖的态势。在进入新年的1月份，南昌新建住宅月成交量环比将出现大增。

　　1月份，新建住宅的成交量出现大增，有返乡置业、年底奖金刺激以及开发商适度降价等多方面利好因素使然，但从整个市场态势看，没有房价真正回归理性，成交量的回暖仅仅是昙花一现。2012年，一方面，国家宏观调控继续趋紧，未来房价整体下滑趋势不会改变；另一方面，2011年政府承诺的保障房的建设和竣工，将对2012年商品房市场带来巨大冲击，改变市场供需失衡的现状；此外，随着2012年房产信托兑付高峰的到来，资金链的压力将倒逼开发商降价促销，这些因素都将使得2012年房价呈现下探。

　　上周新建住宅共成交752套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周（2012年1月9日~1月15日），南昌市新建普通住宅共成交752套，日均成交约107套，环比上涨30%；新建商品房住宅成交总面积约为8.1万平方米，成交面积环比增长37%。上周南昌市区非住宅产品周成交总套数为247套，环比下跌19%，成交总面积约为2.6万平方米，环比下跌30%。从数据上看，南昌市区新建商品住宅周成交量出现上涨，非住宅产品周成交则出现一定的下滑，但整体成交量比较稳定。

　　进入2012年后，南昌楼市普通住宅周成交量出现了回暖，从第一周的443套、至第二周的579套，及至上周的752套，南昌市区新建商品房住宅周成交量出现了3连升，在上周新建住宅成交量甚至超过了700套，为2012年南昌楼市成交量回暖开了一个好头。

　　对于南昌楼市成交量出现短暂性的回暖，宏泰地产营销总监赵瑞国认为三大原因促使了周成交量的上升，一方面是返乡团置业，一线城市的生活成本和居住成本无法让许多在外漂泊的打工者无法实现置业梦想，赚钱回家置业是很多在外打工者的想法，春节临近，返乡买房团成为市场购房主力，另一方面是年终奖发放，一部分购房者将年终奖作为购房首付买房进行投资、以期资产保值。此外，针对市场上购房者的需求，很多开发商针对这些需求做了大幅的降价促销，价格适中，且符合购房者的心理预期，楼市成交量出现大增，市场出现短期成交高峰。

　　保障房入市 促使房价继续下探

　　进入新年，虽然开发商房价上有所让利，但整体楼市房价都比较高，目前开发商降价促销动力不足。随着2011年南昌地方政府承诺的保障房竣工并交付，保障房的入市或将倒逼房价继续下探。

　　据记者了解，2012年，国家确定江西省新开工建设保障性住房和棚户区改造任务为23.1万套，基本建成18.22万套。江西省今年实际建设近47万套，竣工30.86万套、2000万平方米以上。其中，南昌保障性住房建设定为1万~1.2万套，相比商品房市场，保障房入市总量是商品房市场销售总量的的三分之一强。2012年，保障房的入市，一大部分中低收入者分流至保障房市场，将极大地缓解市场供求失衡的矛盾。在商品房市场没有购房者的哄抢，要保持成交量，房价必须出现下跌才能吸引购房者入市。2012年，保障房的入市将极大地冲击商品房市场，促使商品房房价回归理性。

　　房产信托兑付临近 倒逼市场促销加强

　　近期，中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。今年到期规模2234亿元和明年到期规模2816亿元兑付风险绝不可小觑。

　　这两年集中到期的房地产信托产品都是在2010年房价畸高阶段发行的。信托产品设计基础是在房价继续走高预期下，包括融资规模、发行对象、产品收益率等等。而随着房地产调控向纵深发展，发行时房价继续走高的预期落空，风险随之凸显出来。此外，由于在高房价并且预期走高情况下发行房地产信托产品，一般收益率都高于其他产品，这种高收益率加重了兑付成本，使得已经出现资金链条断裂的房企兑付压力雪上加霜。

　　2012年，解决房产信托兑付压力，依靠信托公司自有资产和资金垫付是杯水车薪；依靠信托公司“发新补旧”，不确定性因素较多。依靠延期兑付的可能性也不大，因为，延期兑付必须许诺更高回报，而更高回报将加重融资成本、兑付压力，将来风险会更大。依靠处理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品与发行时评估价格已经大大缩水，不足以抵偿兑付总额。以楼盘销售回款为基础兑付资金房地产信托产品是唯一出路。

　　而现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。一方面受房产信托兑付压力，开发企业面临崩溃，一方面是因房价高企，楼盘依然无人问津。在这样的情形下，开发企业必然断臂求生，降价促销，保证销售回暖是最后的选择。这样，房产信托兑付压力也将倒逼市场促销力度加强，房价快速回归。

　　文/记者廖林立