裂变还是重塑？ 地产基金“高利贷”路径

    犹如围城。

　　“限购、限贷、限房价……对以往总能主导市场的开发商来说，2011年的楼市环境四面楚歌，2012年还会是同样的基调。”上海市南汇某楼盘开发商林先生表示，雪上加霜的是，比如行政区域调整后，关于项目的相关政策调整又被耽搁了。而这一切，则显示在项目的融资链上。

　　围绕资金这条命脉，今年以来，房地产领域高利贷行为与私募基金关系尤为密切。

　　基金接盘

　　行业洗牌加速！缺钱房企的融资身段一波比一波降低。

　　“这种现象首先表现在股权并购和产权转让等案例不断增多上。”林先生透露，其某一别墅项目的合作伙伴不得已将手头该项目股份转给一家基金投资机构，套现后，才得以挽救正在二三线城市运作的房地产项目。

　　这个处于上海郊区的别墅项目林先生也拥有5％的股份，他同时也是这家私募基金机构的合伙人之一。基金通常有“募集-投资-管理-退出”的完整经营周期，但很显然，基金公司却成了这个项目的股东。

　　“受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式你不得不用。”林先生表示，圈子里，大家都在想方设法“解套”，但他自己却很难，因其运作的一个项目所在行政区划正在进行调整，至今土地证都无法办理，融资链一波波收紧后，林先生觉得异常辛苦。

　　事实上，林先生所说的“非常规融资方式”，即楼盘股权变更，似乎变成一种普遍现象。链家地产市场研究部统计数据显示，今年以来，北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目超过170宗，比去年增加14％，涉及金额超过180亿元。

　　“通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险。”林先生所说的合作方，其实就是各类投资基金。

　　在基金“接棒”地产的同时，2011年地产基金的募集也进一步提速。清科研究中心报告称，2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金达9.59亿美元。而在二季度后，依旧有大牌房企挺进房地产基金领域，如滨江房产、世茂股份。

　　私募“投机”化

　　显而易见，不论是中国的房地产企业还是国外的资本，不管是中国的基金机构还是曾经的炒房团，都纷纷涉足地产私募基金。

　　可以说，地产私募基金是“求钱若渴”的房地产企业与难抑投资冲动的出资方之间实现联姻的最直接途径，而房地产宏观调控举措更是加速了双方的合作步伐。

　　根据行业惯例，在资金募集方面，由地产商牵头的私募基金需要打造一个较为符合自身需求的资金来源渠道，这需要一系列核心技术，比如对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等。

　　“这个周期原本至少得有四到八年。”一名房地产基金业内人士表示，“但现在，两年都嫌长了。”