易宪容：房企没有进入严冬 开发商惜售要挟市场

    房地产开发商及市场认为国内楼市进入了严冬。

　　中指院12月第三周监测到的35个城市数据显示，29个城市楼市成交量同比下降，10个城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大为69.55%。一、二线重点城市的住房成交都出现下跌，尤其是天津与杭州，同比跌幅都超过50%。

　　对此，中央政府调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变，而住房购买者在观望。不过，有些地方的政府软性托市并没有停止，所谓的专家学者危言耸听的言论及房地产开发商要求政府放松调控的期望等从来就没停止过。

　　不过，笔者更想探讨的是，为何国内楼市“量降价滞”的局面会持续如此长时间，造成这种局面最为关键的原因是什么？是政府楼市调控政策过紧而导致购买住房者不能进入，是房地产开发商待价而沽还是民众没有支付能力进入市场？这种以投机炒作为主导的住房市场如果不转型还有无持续性，等等。如果对这些问题有清楚的认识，那么当前国内住房市场的许多问题就迎刃而解了。

　　可以说，2011年的中国房地产市场的主要特征就是“量降价滞”。这不仅是指全国主要城市住房销售量下降50%以上，也指这些城市的住房价格在销售量快速下降的情况下其价格却不降，尽管10月以来，一些城市房价都在说下跌，但总体而言，整个住房价格水平仍然顶在天花板上没有下降多少。而这正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场，而不是以消费为主导的市场。因为，如果住房是消费市场，那么当住房的销售量大幅下跌时，其价格也会随之下跌；住房销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度可能会更大。而同时，当住房价格大幅下跌时，住房消费需求也在不断地增加，最后市场能自动实现供求平衡。