李慧忠：2012 楼价何去何从？

    中国民众从未像现在这样高度关注宏观政策，因为我们要买房，尤其是刚需购房人！中国政府在制定宏观政策时也从未像现在这样纠结，眼看房价就要下行，部分民众也开始为政府欢呼，但经济增长快速回落的现实好似迎面泼来的一盆凉水，让政府犹豫不决！近日央行下调0.5%的存款准备金率像是一粒投向湖心的石子再一次扰乱了购房人原本不平静的心湖。明年房价到底会反弹还是继续下滑？明年宏观与楼市到底如何演绎？

　　从时间阶段来看：在明年上半年之前，房价下行的态势基本成定数，这不是一两个楼盘所能逆转，也不是个别地方政府或者开发商所能逆转，这是大势所趋；到明年年中时，房价上行或者下降取决于两股力量的博弈，即包括进出口、房地产业等对经济增速的下拉力量与宏观调控政策尤其是货币政策对经济的短期推动力量。

　　从区域来看：北京等一线城市的核心区域楼价基本不会有太大的变化，如北京三环以内的房价由于其供应量非常有限，降价的可能性较小；北京等一线城市的郊区以及二线城市房价在明年上半年之前继续保持下行的态势。当然，降价的幅度与本区域内的供应量和前期价格涨幅相关；三线城市的价格走势与其是否在限购范围以及成交量有很大相关性！

　　从商业模式来看，真正有广阔发展前景的房企势必需要有效的打开融资与投资的通道！尤其是从传统银行贷款融资转为社会总量融资，从间接融资转向间接与直接双融资，从“关系型”融资转向“商业模式”融资，从满足客户的单一不动产投资转向满足客户的不动产超市（包括不动产证券化产品）投资。在不动产产业链中，地产基金在合适的时间满足了合适的需求！