落实公租房金融服务新政需解决“五难”

    为了解北京市银行贯彻落实《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》情况，日前，人行营业管理部对辖区内5个金融机构及2家保障性住房开发贷款余额合计占全市的90%的法人银行进行了调研。调研显示，商业银行对公租房等保障性安居工程金融服务工作的重视程度明显提高，支持力度不断加大，但仍在5个方面受到政策、环境等因素制约。

    调研显示，保障性安居工程金融服务工作中面临“五难”的情况。一是公共租赁住房项目贷款期限与回款周期匹配难。《通知》明确要求公共租赁住房项目贷款期限原则上不超过15年，但受调研银行普遍反映，如果仅靠租金偿还贷款本息，最长15年的贷款期限与回款周期无法匹配。据建设银行北京市分行设计公租房项目贷款产品时测算，假定公租房每户建筑面积标准为45～60平方米，最低低于市价30%的房租水平扣除建安成本、一级土地开发成本后，以租金还本付息需做出最长35年期的贷款期限安排。

    二是公共租赁住房贷款项目还贷租金管理难。租金收入是公租房项目还本付息的主要来源，但目前对于租金上缴方式是采取工资代扣还是自主上缴尚无明确规定，对租金的管理也缺乏细则。被调研银行普遍反映，项目贷款一般需对其现金流进行封闭管理，而公租房租金管理细则的缺失导致存在较大不确定性，在一定程度上制约银行介入相关项目。

    三是保障性安居工程项目抵押担保及风险处置难。公租房等保障性安居工程项目普遍缺乏足额抵押物，经济适用房的土地由国家划拨，无法办理《国有土地使用证》，公租房的土地取得方式多样，大多也面临抵押难的问题。此外，保障性住房普遍需要满足一定年限或补缴相关费用后方可进行二手市场交易，这造成银行处置保障性住房难度较大。

    四是以委托方式建设的公租房项目其自有资金认定难。以自建或收购方式建设的公租房项目可按照《通知》要求衡量其资本金足额到位等情况，但对于委托建设方式，在资本金足额到位问题上没有明确标准，银行介入此类项目面临政策不确定性。

    五是保障性安居工程项目合规性证件办理难。对于经济适用住房等保障性住房项目，其“四证”等合规性证件办理周期从立项到开工许可一般需近1年左右，但地方保障性住房建设任务重、时间紧，融资需求迫切，项目贷款需求时点与具备贷款条件时点错位的时序矛盾突出，由此产生“采用过渡性证件作为发放贷款前提条件”的政策需求。

    对此，有关专业人士提出政策建议：一是适时进一步细化公共租赁住房项目贷款相关政策。建议允许银行根据客观实际和商业原则自主确定公共租赁住房贷款期限，对于贷款期限超过15年的公共租赁住房项目要求银行向人民银行和监管部门备案。协调建设部门尽快出台公共租赁住房贷款项目租金管理指引，实现公共租赁住房租金封闭管理；明确对委托方和受托方在委托建设的公租房项目资本金筹集方面的相关政策要求，细化项目自有资金认定标准。

    二是鼓励银行支持商品房配建公共租赁住房项目建设，对商品房配建公租房，且自身经营收入能够覆盖贷款本息的项目，优先予以信贷支持。

    三是建议允许银行在有效控制风险的前提下，以规划、土地和建设部门的“四证”许可承诺函阶段性替代“四证”作为发放或部分发放保障性住房贷款的前提条件，缩短贷款落地时间。

    四是建立保障性安居工程贷款激励机制和风险分担机制。建议制定保障性安居工程金融支持奖励政策，提高金融机构参与的积极性。适当引入政府增信手段，防范保障性住房项目融资风险。

    五是采取多元化融资方式支持保障性安居工程建设。应引导银行加强与信托、基金、保险等合作，创新金融产品和融资模式，通过银团贷款、债务性融资工具、私募债等多元化方式为住房保障体系建设提供融资服务。