南昌楼市成交量3周连降

    11月份以来，房地产市场整体向下的趋势已不可逆转，市场成交量出现大幅萎缩的同时，房价也在下跌。而房价下跌的趋势越发明显，更加增加了购房者对未来房价的预期，从而反作用的成交量。

　　一方面市场需求萎缩、另一方面市场供求却源源不断入市，日趋膨胀。在此情形下，南昌楼市与天气一样迅速入冬。南昌房地产信息网数据显示，上周南昌楼市成交量为363套，其中住宅成交量为151套，连降三周。而库存在上周达到了3.1万套，约320万平方米，为2011年库存量新高。

　　对于开发商来说，银行信贷紧缩使得开发贷款通道缩窄，同时，成交量的萎缩，销售回款难度增加，在2011年年底，开发商将迎来前所未有的资金压力。而当房价下跌都不能换的成交量的增加的情形下，开发商将开始进入重新洗牌的通道。

　　上周新建住宅共成交151套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周（12月5日~12月11日），南昌市新建普通住宅共成交151套，日均成交约21套，环比下跌31%；新建商品房住宅成交总面积约为1.9万平方米，环比下跌26%。上周南昌市区非住宅产品周成交总套数为212套，环比下跌62%，成交总面积约为2万平方米，环比下跌37%。从数据上看，新建住宅周成交量再次下滑，非住宅产品周成交量经过连续几周的高成交态势后，也出现了快速的下滑。

　　上周（12月5日~11日）共有10多个项目开盘，包括绿地海域香庭与城泰湖韵天城两个首次入市的纯新盘，以及保利东湾国际、保利半山国际、联泰香域滨江、九颂山河、万科金域蓝湾、国贸天琴湾等几个主要老项目开售。不过，近期价格刺激的项目增多，但仍难以扭转成交量继续下滑的趋势。继12月首周住宅成交量环比紧缩一成后，上周成交量再降三成。至此，南昌市住宅成交量已连续下滑三周。非住宅产品成交量更是一路下滑，随着万达广场、时间广场、联发广场、绿地中央广场等综合体的商业地产房源推出缩量，加上限贷令持续紧缩，商业地产成交量出现出现大幅度下滑，这也影响了近两周南昌楼市非住宅产品的成交，非住宅产品的成交量从前几周的818套，下跌到上周的212套，轰动市场。无论是普通住宅，还是非住宅，成交量都开始走向深度低迷。

　　浪琴湾总经理助理梅记安分析，虽然2011年下半年住宅交易呈现下行态势，但供应层面却加速放量，7至10月的开盘项目量依次为15个、22个、30个和31个，住宅市场从供不应求调整为供需持平，之后逆转为供过于求。一方面市场供过于求，一方面购房者对房价下跌预期加大，成交量还在萎缩，楼市整体房价下行压力大。

　　楼盘签约率不足 楼市库存量增大

　　在供应增加的同时，房子销售情况愈发严峻。南昌房地产信息网数据统计，截至11月底，年内南昌新建住宅期房供应项目72个，其中房子卖出30%以下的项目共40个，占到55%。供给膨胀、需求萎缩的矛盾直接导致楼市库存的增大。数据显示，截至12月11日，南昌商品房住宅库存为14062套，非住宅库存为17176套，合计住宅库存达到了31238套。为2011年库存量新高。

　　与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻。库存量增加在加速，据记者了解，南昌楼市库存量从2.9万套增长到3万套，用了4个月时间，而从3万套跃升至3.1万套，却仅用了两个月时间。按照11月份成交量3638套计算，消耗目前库存即使在不新增供应的情况下也需要9个月。而在朝阳新城，一批新房源却将陆续上市。

　　据悉，在新增积压的住宅库存中，高新区、青山湖、红谷滩、湾里4个区县的住宅库存积压增加就接近万套，占到了全市新增库存积压的70%，几个区库存量占整个全市库存总量的七成，说明这些区域推盘量的增加，是整个南昌楼市成交的重点区域，这些区域将持续主导南昌楼市的成交量，将是整个南昌楼市的“晴雨表”。

　　销售回款难度增加 开发商陷入资金困境

　　在中央表态趋紧调控持续情形下，银行信贷继续趋紧，开发商开发贷通道逐渐变窄，开发商更多地期望销售回款环节资金压力。但超过五成楼盘的签约率过低使得市场存可能继续下调。在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，高积压项目逐渐开始促销求量。但购房者对房价下降预期增大，房价不能一降到底，将无法吸引购房者入市，这样销售回款难度增加，开发商或将陷入资金困境。

　　万科透露了2012年万科的发展策略是“过冬”。万科认为，此次房地产调控是2008年调控的延续，但2008年的金融危机促使国内放松了楼市调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了。万科、保利、金地、恒大和绿地等品牌开发商都开始启动企业“过冬”模式，通过大幅度降价缓解资金压力，而这对部分中小开发商将形成巨大很大压力，随着市场调控的不断深入，一场开发商洗牌运动或将不可避免。

　　文/记者廖林立