13层高楼的倒塌：必须无条件保障倒塌楼业主权益

　　6月27日，上海“莲花河畔景苑”一幢13层的高楼以一种令人惊讶的姿态倒塌了。据报道，这个小区的房子已经售出，已购房的业主遭遇了一场无妄之灾。其实，这一楼盘只是一个比较极端的典型。在房地产业大干快上的背后，因楼盘质量而产生的纠纷比比皆是，但在强势的开发商面前，业主维权非常艰难。

　　目前近200名业主形成了初步的几点意见：由于房屋存在质量和建筑隐患，要求立即退房；一周之内停止银行的还贷；要求开发商在1个月内退还房款，支付合同上5%的违约金，赔偿银行利息，参考同地段房价补偿原购房差价，支付动迁过渡安置及补偿费用等。

　　在我看来，业主们提出的只是一些起码的要求。试想，对于没倒塌的其它几栋楼，即便是有关部门做出了“无质量问题”的鉴定，有谁还敢安心入住吗？但他们的要求能够得到落实吗？可能的争议正在酝酿。有专家已经发表了看法，“楼房倒塌的主因要从地质方面来考察”，属于不可抗力因素导致，言下之意是开发商无须承担责任。

　　我个人很怀疑，“地质原因”怎么就像“斩首行动”一样恰好精确地降临在这一栋楼所在的微小区域内？即便是如此，是不是开发商就无须承担责任呢？回应这个问题，需要界定的是“地质原因”导致的风险应该由谁承担？

　　有真实的例子与之类似：某石油公司签订了一份在某个时间从中东向欧洲一家工厂输送石油的合同，由于石油产地爆发了战争，导致石油公司无法履约；于是工厂就石油公司违反合同一事起诉，要求索赔金额等于如果石油能如期运到可以实现的利润额。

　　战争属于典型的不可抗力因素，是在中东经营的企业都要面对的风险，这个风险须由合同的一方来承担，由于合同没有事前约定这一风险的分配，所以法院必须在双方之间分配这一风险。而法院必然遵循如下原则进行判决：把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方。在这个案例中，石油公司显然具有更强的对中东地区战争风险的判断能力，且更有办法采取措施消除战争的影响。据此，法院应该要求石油公司来为此负担责任。事实上，1967年的中东战争造成了大量的类似纠纷，而法院正是这样判决的。

　　遵循谁最有能力控制风险、谁就应该承担风险的原则，将能够减少事故的发生。在上海倒塌楼案例中，开发商显然最具有风险控制能力，完全可以在设计、施工等环节上将所谓“地质原因”带来的坍塌风险控制住。因此，若开发商试图以此而卸责是完全不能成立的。

　　事情的最新进展和那些滥俗电影中的剧情一样毫无悬念。目前被曝光的开发商的一些股东“疑似政府工作人员”，该小区楼面低价只及周边同期楼盘的三分之一。隐隐约约的腐败正在浮出水面。只是，管理部门在调查事故责任和查处腐败时，必须要意识到，业主们是最实质性的利益受损群体，他们的权益必须无条件得到保障。

　　(作者为上海金融与法律研究院研究员)