南昌楼市上周成交量创新低

    历经19个月持续的房地产调控之后,全国房价终于开始停涨回落。根据18日国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，环比下降的城市已经高达34个，与此同时，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。而处于三线城市的南昌楼市，虽然10月份南昌新建住宅价格同比仍然上涨5.6%，但环比却连续两个月出现了下跌。

　　经历一年多的楼市调控之后，终于显著成效,随着降价潮的蔓延,全国房价的加速下行的趋势已经十分显著。而南昌房价下跌再次降低了购房者对市场未来预期，持币观望加重。而由此带来是楼市周成交量连续三周下跌，创2011年新低。上周（11月14日~20日），南昌新建住宅周成交量仅为177套，总成交面积仅为1.8万平方米。成交量的下跌，房价的全面下行将再次刺激购房者持币观望。在房价下跌，成交量下跌的同时，楼市库存量却创新高，库存压力、资金链的压力将给开发商带来巨大压力，以价换量将成为楼盘营销的主流。

　　上周新建住宅仅成交177套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周（11月14日~20日），南昌市新建普通住宅共成交177套，日均成交约25套，环比下跌13%；新建商品房住宅成交总面积约为1.8万平方米，环比下跌22%。南昌市区非住宅产品周成交总套数为818套，环比涨幅207%，成交总面积约为5.3万平方米，环比上涨165%。

　　受市场大环境的影响，长期量跌价升的现象在这两周出现根本性的扭转，南昌房价开始出现了下跌。房价的下跌更加影响了购房者对市场下跌的预期。购房者的深度持币观望让南昌许多住宅楼盘营销中心门可罗雀。从数据上看，南昌十一个区新建住宅成交量都不超过50套，说明整个楼市，无论是市郊，还是市区都呈现低迷态势。而另一方面，新建住宅的限购以及南昌城市商业价值的不断上升，让投资者更多将资金投入至商业地产，红谷滩的写字楼和商铺的租金不断飙升，让投资者看到了商业地产的升值潜力，商业地产的成交量一直呈现较稳定的态势。上周数据显示，南昌市区非住宅产品共成交818套，成交总面积为5.3万平方米，与普通住宅市场形成剧烈的反差。随着南昌城市价值的不断上升，在住宅价格越来越回归理性的情形下，商业地产成交将成为南昌楼市的焦点。”

　　库存高 观望多 倒逼房价下跌

　　房价的下跌加深了购房者的观望情绪，另一方面开发商受年底业绩和销售回款压力，近期大量推盘上市，让南昌楼市目前住宅库存量创新高。据南昌房地产信息网数据显示，南昌市区住宅可售套数为11682套，可售面积约为133万平方米。按目前南昌楼市的成交态势，消化如此多的库存量要一年的时间，而年底将近，源源不断的市场货源将持续进入市场，楼市库存量还将持续增加。住宅库存量创新高，将让购房者有更多的选择空间，这样或将倒逼房价下跌。

　　受市场的压力，南昌楼市由个别楼盘房价大幅直降引发了整体市场的房价下跌，上周许多楼盘都在价格出现巨大优惠的前提下开盘，一些项目价格优惠力度甚至达到8折，而新盘价格则出现了理性定价，短时间内南昌房价出现一个大幅回落的态势。

　　在南昌，短时间内价格回落主要有两方面原因：一方面，“金九银十”落空后，许多项目开始将销售压力放在在11月，因此11月份低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。同时万科、龙湖等品牌房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但给全国市场带来的连降效应是明显的。消费者更加坚定的观望态势快速弥漫，带动了南昌房价的下滑。

　　进入10月份，全国房价出现了此次宏观调控以来的转折点。对于购房者来说，房价进入实降阶段后，短期内观望情绪还会更加浓厚。从国家统计局数据来看，10月全国住宅销量环比下降25.4%。在房价环比下降趋势刚刚形成之际，年底购房者的观望情绪可能会达到一个顶点，这意味着成交的转折点还要较价格变化延后，量随价动的过渡期间要长于以往。而对于开发商而言，只能顺势而为，在巨大的库存压力和资金压力下，开发商只能采取以价换量的方式实现销售目标。为了抢夺市场先机，房企在年底前将会加大低价推盘力度、降价促销。但随着以价换量难度的加大，一些失去市场先机的房企，将不得不将房价一降到位，房价或将出现新一轮的下跌。

　　文/记者廖林立