江西十月二手房成交量下滑 市场后市甚堪忧

　　曾经辉煌的“金九银十”，在楼市曾创造过无数次奇迹，然而在今年的调控大势下却遭遇了“滑铁卢”，最终只有惨淡收官。在一系列政策调控的影响下，楼市持续“降温”，北京、上海等一线城市，频频爆出新房降价、二手房出手难的消息，虽然降价潮还未波及到南昌，但南昌楼市却已经刮起了一股打折促销风，成交量也是一落千丈。10月份南昌二手房成交再创新低，成交总量不到去年同期的一半水平。

　　上周二手房成交352套

　　据南昌房地产信息网上的统计数据显示，10月27日~11月2日南昌市二手房共成交352套，平均每天成交58.7套，上周相比前一周(10月20日~10月26日)成交量上涨11.7%。上周住宅成交277套，相比前一周成交量减少了2套，成交面积22629.11平方米，非住宅成交75套，相比前一周成交量增加39套，成交面积6572.65平方米。10月份，南昌市二手房住宅成交再创新低，成交量跌至今年以来最低谷。10月南昌二手房成交总量为1081套，不到去年同期的一半，同比下降55%，环比9月份下降39.2%。其中住宅成交913套，环比9月份减少540套，非住宅成交168套，环比减少177套。

　　从各区域的成交量来看，10月27日~11月2日二手房成交量西湖区为104套，环比上周增加6套，其中住宅增加5套，非住宅增加1套，成交面积9335.63平方米。10月份，西湖区二手房住宅共成交289套，环比减少155套，非住宅成交17套，环比减少105套；东湖区上周成交91套，比前一周减少3套，其中住宅减少7套，非住宅增加4套，成交面积5791.99平方米。10月份，东湖区二手房住宅成交253套，环比减少145套，非住宅成交27套，环比减少26套；青山湖区上周成交58套，环比前一周增加15套，其中住宅增加2套，非住宅成交量增加13套，成交面积5905.32平方米。10月份，青山湖区二手房住宅共成交129套，环比减少82套，非住宅成交30套，环比增加9套；青云谱区上周成交64套，环比与前一周增加22套，其中住宅增加1套，非住宅增加21套，成交面积4293.95平方米。10月份，青云谱区二手房住宅成交120套，环比减少65套，非住宅成交60套，环比减少39套；高新区上周二手房成交5套，与前一周相比成交量减少4套，其中住宅减少2套，非住宅减少2套，成交面积1673.61平方米。10月高新区二手房住宅共成交20套，比9月减少7套，非住宅成交5套，环比增加2套；红谷滩新区上周成交30套，环比增加1套，其中住宅减少1套，非住宅增加2套，成交面积3362.71平方米。10月份，红谷滩新区二手房住宅共成交101套，比9月份减少66套，非住宅成交29套，比9月份减少18套。

　　三大因素影响二手房成交

　　如果将购房需求分为三大类，那么可以分为投资需求、改善性需求及刚性需求，在二手房市场，这三种需求同样存在。然而在楼市调控的严格控制下，这三种需求都得到了不同程度的限制，从而导致二手房市场需求量急剧下降，成交量也自然而然下滑。首先是限购，“限购令”的出台，基本上让投资需求在住宅市场上绝迹。但事实上南昌二手房市场上的投资需求并不多，二手房投资客大概只占总需求的一成左右，因此，“限购令”对于二手房市场来说直接影响并不大。

　　其次是“限贷”，房贷利率的提高，贷款额度紧，难获批，是导致市场成交量大幅萎缩的致命因素。目前市场需求的主体是以结婚用房和学区房为代表的刚需购房，而这部分需求对于房贷的依赖性较强，随着房贷政策收紧，房贷难、利率高不说，即使审批下来后，往往要等上几个月，房贷难批导致房东惜售，或者要“一次性交齐全款”，这让许多刚性需求难以接受，因此拦住了大批想购房的人。

　　此外，买卖双方心态的变化也导致了二手房市场成交不济。由于新盘打折力度大，大多数买家对于二手房跟风下跌有较高期望，而部分急需资金周转的卖家，则愿意降低价格，以求尽快出手。市场上历来都是“买涨不买跌”，房价下降的预期越强烈，观望氛围也就越浓，因此很多购房者都在等待一个抄底的时机，而暂缓了购房计划。

　　二手房市场后市堪忧

　　年关将至，随着成交量的持续下滑，二手房中介的日子也过得越来越艰难。一名中介店长告诉记者，整个十月份，店里只有几笔租房生意，二手房成交连续几个月为零。二手房市场的急速降温让他感到不寒而栗。“如果这种情况持续下去，我们只有关门大吉了。”

　　记者了解到，南昌市不少大型中介都已经开始在收缩门店。一名中介负责人告诉记者，“进入四季度以来，房屋销售市场并没有出现明显好转，2011年的最后两个月，调控政策不会发生根本性转变，预计年末市场成交量难以出现大幅反弹，最后两个月或将迎来更为严寒的‘冬天’”。在政策调控的非常时期，一些中介机构也在寻找新的业务增长点，并开始做新盘的销售代理，而更多的小型中介更是开始了新一轮的关门潮，选择在低谷时关闭一直小型的店面，保留住实力最强的店面，期望保存实力渡过“寒冬”。

　　业内人士称，由于现在融资环境紧张，贷款难且成本高，二手房市场的低迷就成了必然；再考虑到新建商品房市场的大力度促销，会使部分潜在置业者转到新房市场，因此四季度二手房市场或将持续清淡。