香港负资产或急升 内地买家踊跃

    香港金管局10月28日公布，今年第三季度的负资产住宅按揭贷款宗数，由第二季的48宗，大幅增加至1653宗，涉及金额亦由5800万大增至41.48亿元。

　　香港市场分析人士及投行等机构表示，上述负资产大升，反映在政府连番出招压抑楼市下，楼价自高位滑落。

　　投行巴克莱更预计，未来两年，香港楼价下跌幅度在25%-45%之间。香港楼市是否还会上演1997年之后自高位滑落50%-70%的一幕？

　　金管局统计，“去年的借贷人约15.8万个，款项约410亿元，而年初至今的新增贷款额则为210亿元，借贷人达77830个。2009年、2010年及今年初至今的平均贷款，分别为230万元、260万元及270万元。”绝大部分的负资产个案，是一些按揭成数达九成或以上的贷款，其中包括银行职员的住屋按揭贷款和参与按揭保险计划的贷款。

　　所谓“负资产”，即物业市值低于尚未清偿的银行贷款。2003年6月底，香港负资产按揭个案接近10.6万宗，占总业主人数的22%，创下历史新高。

　　当年的情形正在重演吗？美联物业首席分析师刘嘉辉认为，2011年第三季度，负资产住宅按揭贷款占未偿还按揭贷款总额为0.5%，与当年相比显得微不足道。但他表示，若未来楼价大跌，负资产个案也会大幅急升，并打击香港经济。

　　虽然负资产占整体贷款金额很小，但投行巴克莱报告表示，根据绝大部分负资产个案涉及按揭成数达九成或以上的贷款，估计现时银行按揭估值较按揭物业价值至少低13%。

　　瑞银的报告也显示，虽然负资产只是占整体市场一个微不足道的比重，但变幅意味着香港楼市已到了转折点。巴克莱分析师对香港房地产市场做出两种假设情形，一种为“软着陆”，另一种为“硬着陆”。在软着陆的假设下，2012-2013年香港房价将下跌25%-30%，在硬着陆的假设下，2012-2013年香港房价将下跌35%-45%。

　　虽然香港楼价出现下跌，但来自内地的买家，依然趋之若鹜。

　　香港中原调查数据显示，2011年第三季一手豪宅市场，已知内地个人买家比例，金额占55.6%，宗数占49.7%。二者均为有纪录以来的新高，又是首次达到五成或以上的水平。并且，第三季占金额及宗数比例按季升11.4及8.5个百分点，第二季按季升9.9及6.3个百分点。数字连续两个季度大幅跳升，反映内地资金加快流入香港楼市。

　　“一如本地奢侈品市场，香港楼市高度依赖内地购买力的支持。内地买家占香港一手豪宅市场的份额逾五成，达到举足轻重的地步。”北京中原地产市场总监张大伟分析，虽然香港取消了投资移民涉及房产，但内地楼市调控趋紧，一线城市的限购，使得楼市投资需求基本无法入市，手头资金充裕的富裕人士或从内地楼市获利退出的投资客，也转战香港。

　　香港开发商也仍在加速推盘。美联集团执行董事兼集团住宅部行政总裁陈坤兴表示，香港新盘交投于年底前将持续活跃，预期全港可推出一手单位近5200个，全年一手注册金额可望挑战1400亿港元的历史新高。新鸿基地产日前推出旗下将军澳新盘“天晋”，首批50个单位以平均尺价12698港元创出同区新高，几乎2倍于同区邻近的二手楼盘。

　　“内地买家很多都是一次性付款，或者只有两三成按揭。”另一香港开发商人士透露，楼价小幅变化对内地买家没有太大影响。