“以房养老”，可行吗？

    在关注和争议声中，“以房养老”再次进入人们的视野。

    近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。

    无独有偶，中信银行日前推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，宣布率先在国内试点“以房养老”业务。

    中信银行个贷部人士接受《中国经济周刊》采访时表示，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

    该项业务申请的门槛比较高，申请贷款人名下至少要有两套住房。养老按揭贷款最长期限为10年，且贷款必须用于养老。“每个地方都可以做，因为试点刚开始，有些客户在咨询，业务量还不是很大。”上述中信银行人士表示。

    “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。这种模式专门针对有产权房的老年人。房主身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。所得用来偿还贷款本息，其升值部分归房主所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

    中国房地产协会副会长顾云昌认为，中信银行推出的并非严格意义上的“以房养老”业务，而是房屋抵押贷款，只不过针对的是老年人。

    尴尬的“以房养老”

    其实，“以房养老”并非新鲜事物。

    早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。

    2007年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。

    2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。

    近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。

    今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。

    此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。

    官方鼓励“以房养老”

    此次，官方大力倡导“以房养老”，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”

    首都经贸大学金融学院院长谢太峰更向《中国经济周刊》直言：“‘以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”

    我国的养老现状令人担忧。目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。

    “很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰告诉《中国经济周刊》。

    不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。

    在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。

    但是，“以房养老”的有效推行，依然面临着许多绕不过去的问题：比如70年房屋产权问题、房价下行问题等等。

    嘉宾

    顾云昌中国房地产协会副会长 

    谢太峰首都经济贸易大学金融学院院长 

    倪鹏飞中国社科院住宅研究室主任 

    陶立群中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室主任

    银监会相关负责人

    中信银行个贷部人士

    “以房养老”并不适合所有人

    陶立群：“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。

    顾云昌：“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。

    谢太峰：对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且要居住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他的作用可能会更大一些。