住宅“萧条” 商业地产“红火”

    南昌楼市“银十”黄金一周，市场成交量并没有出现预期的效果。这需要有假期因素左右，但这为南昌楼市“银十”前景堪忧奠定基调。10月第二周楼市表情非常重要，这将决定整个10月份楼市走势。而从南昌房地产信息网官方数据来看，南昌楼市新建商品房普通住宅的成交量依然没有突破500套，依然在300套左右徘徊，10月销售旺季也即将泡汤。

　　普通住宅销售量下滑，是市场预料之中的事情。在限购、限价特别是限贷的情形下，投资客和投机者不断挤出楼市，虽然刚性需求仍在支持高房价，但目前的支撑住宅高房价的基础非常脆弱。随着商业银行首套按揭利率的提高，宏观调控将矛头指上了普通首套购房者，此政策将吓退大部分刚性需求，与此同时将加大普通购房者对房价下跌的预期，普通购房者持币观望情绪益重。

　　普通住宅的“萧条”，并没有影响商业地产的红火。受政策引导，大部分投资开始将普通住宅的投资转向商业地产，促使了商业地产的火热。南昌楼市商业地产和住宅呈两极分化态势。

　　上周新建住宅仅成交328套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周（10月10日~16日），南昌市新建商品房共成交743套，其中新建商品房住宅总成交套数为328套，日均成交47套，环比基本持平，新建商品房住宅成交总面积为3.6万平方米。从周数据上看，南昌楼市普通住宅成交量在“银十”依然没有较大的起色，与黄金周普通住宅成交量基本持平，甚至和8月份自然销售季节的成交量相比也没有较大的优势，表明南昌市场住宅市场依然是淡市。

　　看到这样的住宅周成交量，御湖半山的营销经理邬靓告诉记者：“住宅市场成交量偏冷在意料之中，9月份住宅市场没有出现大幅增长，相反同比成交量大幅下滑，这客观上刺激了购房者持币观望，而如果近期没有楼市利好消息出台的话，这种观望的态势会持续很长一段时间，9月份以来，南昌楼市的住宅市场低迷态势或将会影响至12月份。而在销售旺季，住宅成交量没有出现大幅增长的关键症结还在于房价没有出现实质性的下跌，房价仍高企。房价是否下跌将是左右成交量回暖的主要力量，房价下跌，可能换取成交量的上升；房价继续高企，僵局将不可能打破。”

　　首套按揭利率提高或将助推房价下跌

　　限购、限价和限贷政策将投资性资本和投机性需求驱逐出市场，但大量刚性需求在普通住宅市场上“盘桓”，让开发商没有降价的动力。而上周，全国各大商业银行将提高首套按揭贷款的利率，从7折、8.5折优惠基准利率上浮到基准利率的1.05倍，甚至1.1倍。虽然银行是从自身风险考虑，挤走部分还款能力较弱的客户，留下那些能够承受高利率的优质客户，银行提高房贷利率缓冲部分市场风险。但在客观上对楼市进行了调控，首套基准利率的提高，将增加自住购房者的贷款成本，有利于调节市场刚性需求的非理性购房观念、厘清真正市场购房需求以及将部分达不到购房需求的刚性需求挤出市场，达到了市场调控的作用。

　　一方面首套按揭利率的提高将部分刚性需求挤出市场，一方面增加了普通购房者的贷款成本，让它们不得不有所考虑，对楼市更加观望。“三限”驱逐了投资资本和投机客，首套按揭基准利率提高将挤走部分刚性需求，让没有非理性的刚性需求离开市场，这时供应远远大于需求，房价或将真正出现下跌。

　　城市发展利好助推商业地产红火

　　从上周数据来看，上周（10月10日~16日），南昌市非住宅产品共成交415套，日均成59套；成交总面积为2.5万平方米。在普通住宅成交量低迷的时候，非住宅产品成交量却一直保持在高位，从9月底，南昌是非住宅产品周成交量连续三周持续在400套左右徘徊，与普通住宅成交量呈现倒挂现象。

　　商业地产的火热，一方面是南昌城市作为中部重镇，区域地位越来越重要，地铁的修建、七城会的召开、城市的全景规划将给南昌商业带来前所未有的机会；另一方面，住宅市场的限购，大部分投资性需求进入商业地产，也让商业地产呈现红火的态势；同时，南昌楼市商业地产供应量大增也让推动了商业地产的成交量。

　　目前，绿地中央广场·峰创国际、时间广场、联发广场、万达广场都在新推写字楼产品上市。华南城商铺、众鑫城上城商铺、奥克斯盛世经典商业广场都即将面市。写字楼、商铺甚至是公寓产品的大量上市，且商业价值上升的预期在不断增强，在普通住宅量价齐跌的情形下，商业地产却异常红火。

　　文/记者廖林立