二三线城市限购还需政策直接“点名”

    今年7月初，国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，此后住建部就限购提出五条建议标准，如今，时间已经过去3个月，出台限购令的城市却只有台州、衢州两地，且较为宽松。人们都明白，地方政府出于土地财政考虑，普遍对限购存在抵触情绪，但是，为何限购令能够在一线城市遍地“开花”，却难以在二三线城市“落地”？莫非二三线城市对抗中央政令的底气更足？

    仔细分析可以发现，问题的关键在于政策是否“点名”。今年1月的“新国八条”将限购范围明确为“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，这样，全国主要大中城市的决策者在限购问题上就再没有讨价还价的空间。而对于二三线城市限购，国务院常务会议提出的标准是“房价上涨过快”，住建部的五条标准本身也只是“建议”，使用的多是“增幅较高、排名靠前”等模糊性语言，并且还允许各地根据实际情况对具体标准进行适当修改。在这种情况下，对限购唯恐避之不及的地方政府，自然不会主动对号入座。

    只要调控不点名，政策就难以落实，这已经成为近年来楼市调控的一个基本规律，不只是限购，也不只是二三线城市，我们不妨回顾一下。

    关于首套、二套房贷问题。早在2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就曾提出“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”，2005年《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》也曾提出“房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%”。央行当年的这些政策无疑是很有远见，但由于没搞一刀切，没有明确规定何为“适当提高首付款比例”以及“房地产价格上涨过快的城市或地区”的范围，于是，这些好政策几乎没有得到认真执行，直到2007年“9·27新政”一刀切地把二套房贷首付提高到四成，各商业银行才真正落实。

    关于第三套房贷问题。2010年4月的“新国十条”要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”暂停第三套房贷，同样，由于没有明确何谓“价格过高、上涨过快、供应紧张”，因此当时除北京外，绝大多数城市并未执行。直到2010年9月，“二次调控”的五项措施出台，一刀切地要求“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”，才得以落实。

    关于“限购令”。从“新国十条”到“二次调控”，都将执行限购令的范围定为“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市”，于是地方政府又垄断了政策解释权，除北京外，大多认为本地房价不高、上涨不快、供应不紧张，不实行限购。直到今年初“新国八条”明确把“各直辖市、计划单列市、省会城市”纳入限购范围，才没了商量余地。

    关于房价控制目标。“新国八条”要求各地政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，这在当时被认为是严厉措施，然而，后来发现，由于没有明确何为“合理”，于是，各地于今年3月底最后一刻公布的房价目标，多为“不超过GDP涨幅”、“不超过人均收入增幅”等，成为“涨价目标”，而由于形式上没有违背中央要求，因此也难以问责。

    事实证明，调控政策重在执行，而执行的关键则是政策明确化。在我国现行体制下，地方官员分外在意上级评价，并不敢公然违背中央政策，但出于部门利益，地方政府会对某些调控政策持消极态度，寻找模糊地带进行变通。因此，落实二三线城市的限购，调控政策不能仅提出模糊的标准，而要直接点名。不仅如此，还应把“限购”的内涵进一步明确。从各地已出台的限购令可以发现，某些钻空子的智慧超乎想象——好几个城市将限购范围定为“市区”、“主城区”或“人口过密区域”，而排除了郊区县及开发区等；有的城市只限购商品房，不限购二手房；而最近衢州限购令则限的是第四套房……这些政策模糊空间，下一步都应一一封堵住，这样各地在执行时才没有讨价还价的余地，中央督查政策执行效果也才有依据。　

    当然，应该看到，目前中央对二三线城市限购没有具体化，并非政策故意宽松，而只是让政策效力“缓释”，为观察调控效果、考量地方政府执行力留出一定时间和空间，今后可能随时调整。去年以来，调控措施不断明确化的趋势非常明显，此前一线城市的限购要求就经历了从泛泛到明确的过程，因此，地方政府不应误判形势。

    只有中央点名，调控政策才能落实，这实际上也是一种悲哀。楼市泡沫首先危害的是地方经济的长远发展，影响的是当地民众的安居乐业，从某种意义上说，地方政府的调控不应该是做给中央看的，而应是给本地民众的一个交代。然而，人们看到的是，在一些地方，不管当地百姓对高房价如何民怨沸腾，都无法触动地方官员“土地财政”的神经，即便中央政府替民作主，以问责推动调控，但只要不点名，还是会遭到阳奉阴违的对待。何时百姓的意见能够成为推动调控的力量，房地产市场的持久健康发展也就有了更多保证。