来源：大江网-江南都市报
发布时间：2011年09月02日
住建部7月底下发文件，给出二、三线城市住房限购五大标准，要求各地在8月20日之前上报所辖各城市上半年房地产市场调控情况，某城某地是否限购也将在这份报告内体现。扩大限购范围的风声日紧，而今年一直紧缩的限贷政策，则在深刻影响着楼市——新房及其二手房市场，在限贷的深刻影响下，正在出现一种新格局。
上周二手房成交372套
据南昌房地产信息网上的统计数据显示，8月25日~8月31日南昌市二手房共成交372套，平均每天成交53套，上周相比前一周成交量增加48套，环比增长14.5%。其中住宅成交340套，相比前一周成交量增加了39套，成交面积30365.89平方米，非住宅成交32套，相比前一周成交量增加9套，成交面积3037.78平方米。
从各区域的成交量来看，8月25日~8月31日二手房成交量西湖区最多，为122套，占市区成交总量的32.8%，环比上周增加11套，其中住宅增加5套，非住宅增加6套，成交面积9890.04平方米；东湖区上周成交107套，比前一周增加13套，其中住宅增加11套，非住宅增加2套，成交面积8739.9平方米；青山湖区上周成交42套，环比前一周增加10套，其中住宅增加12套，非住宅成交量减少2套，成交面积4405.36平方米；青云谱区上周成交36套，环比与前一周增加4套，其中住宅增加1套，非住宅增加3套，成交面积3163.77平方米；高新区上周成交13套，与前一周相比成交量增加4套，其中住宅增加4套，非住宅成交持平，成交面积1490.33平方米；红谷滩新区上周成交52套，环比增加8套，其中住宅增加8套，非住宅成交与前一周持平，成交面积5714.36平方米。
二手房成交以中小户型为主
今年以来，受国家政策的影响，二手房市场的投资客几乎销声匿迹，刚需客户成为市场的主力购买者，在户型选择上，低总价、高性价比的小户型二手房受到了刚性需求者的青睐。一家房产中介公司的工作人员告诉记者，这主要与买房者的购买实力和工作习惯有关。“小户型的房子总价多数可以控制在50万左右，甚至更少一些。而现在的新房虽然价格在松动，可100多平方米的面积，总价至少要70万以上了。而现在买房的多数是首次置业者，很难承担这么高的房价，所以会选择小户型二手房。”这位中介人员说。
除了限购，限贷政策也是影响二手房成交的一个主要因素。停贷、房贷慢等难题一次次让购房者感觉到了压力。现在南昌个人申请二手房首贷的确比以往更加困难，银行对个人资质的审查也比以往严格很多，不仅要审查个人收入证明，还增加了对单位的企业法人代表、营业执照等审查。此外，批贷时间也延长，即使获批成功后，放款的时间也出等待很长一段时间。因为担心收不到房款，一些二手房卖家更倾向于卖给一次性付款的客户，因此，小户型低总价二手房成为市场主力军。
购房者买小户型二手房源，也有生活设施配套齐全的缘故。虽然郊区的房子比较便宜，但值得注意的是，现在热卖的小户型二手房都有一定的特点：靠近市中心，靠近学校，商业齐全，距离几个商业区较近，交通都非常便利。对上班一族来说，虽然新房很有吸引力，但他们更看中是否能节约上班的时间，周边的生活设施是否完善。
“金九银十”或成观望季
上周南昌二手房成交量虽然有所回升，但与往年同期相比仍然是出于低位运行的状态。随着金九银十的到来，看房者慢慢增加，但市场观望氛围依然浓厚，新楼盘依然是目前购房者的主要目标，二手房虽然成交量很少，二手业主的惜售使得市场价格并没有明显下降，加上房地产政策并未出现松动，很多购房者打算继续观望。在新房集中推盘的大背景下，二手房市场的成交情况将很难令人满意。
纵观目前楼市，二手房基本趋向于买方市场，购房者观望情绪浓厚，年内连续多次加息，投资型客户基本消失，刚需客户成为二手房市场的中坚力量。此前新盘的打折促销给二手房市场的交易确实带来不少冲击，让很多买房人的观望情绪变浓了。而加息，限贷，限购等一系列国家政策的相继出炉，效果立竿见影，极大地影响力房地产市场，尤以新房市场表现强烈。为了迎战金九银十，南昌多个楼盘早已打响了促销战。但二手房市场依旧按兵不动，成交量持续下跌，挂牌价却仍维持在高位，特别是学区房推涨区域挂牌价。
一名资深地产中介经纪人告诉记者，买方认为随着新房价格下跌，二手房迟早也会降价，所以迟迟不肯出手；卖方则依然维持着较高的心理预期，宁可转售为租也不肯“贱价”出售，由于二手房市场受“个体化”影响很大，目前状态下大多数房主并不急着出售手中的二手房，这种现象在城区内二手房交易中尤其突出。
文/记者王良君
