南昌8月统一启用新版二手房交易合同

    近日，记者从南昌市房管局了解到，为更好地保护南昌市城市房屋存量房买卖中出售方、买受方、中介方三方的合法权益，明确三方的责任与义务，规范房地产经纪服务行为，保障房地产市场的健康发展。南昌市工商行政管理局、南昌市住房保障和房产管理局依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定并结合实际使用情况对《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本进行了修改，记者了解到，该文本将从2011年8月1日起，在全市统一启用。

　　新合同对地产经纪要求更严格

　　新合同的出台对于规范市场行为，防止不法中介的违法行为有着重要的作用。记者了解到，凡已合法取得房地产经纪资格的机构，在南昌市从事房地产经纪服务时，必须统一使用由南昌市住房保障和房产管理局、南昌市工商行政管理局和市房地产业协会共同制定的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本。各房地产经纪机构使用《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本时，需加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

　　另外，签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》及有关资料保存期不少于5年。各房地产经纪机构印制《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》时，不得添加或删减示范文本内容。合同文本一式三份，分白、黄、红三联。根据南昌市房管局的要求，各机构要严格执行，认真做好统一《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》示范文本启用工作，对未执行启用合同示范文本的机构，南昌市房管局将责令限期改正，逾期不改正的，将取消网上签约资格。

　　部分条款存在争议

　　据了解，新版的二手房交易合同与原合同有着较大的差别，新合同中的一些条款比原合同中规定的更为详细。例如新合同中第六条第二款中规定，乙方（即买方）在贷款资料齐全的情况下应在x日内办理银行按揭（公积金贷款），乙方首付甲方人民币x元，余款人民币x元，在x日内通过银行或商业贷款或公积金贷款，支付给甲方。易佰家不动产集团交易中心骆鸣总监告诉记者，旧合同中对于房款的支付日期并没有硬性的规定，对于按揭贷款的购房者来说，支付房款的时间必须由银行下发的贷款的时间来定，由于受信贷政策的影响，下发贷款的时间并不能确定，因此新合同中对于支付房款时间的硬性规定显然存在着不合理的方面。

　　此外，新合同中第十条规定，自合同订立后，视为丙方（即中介）参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，该费用在办完产权过户手续的当日支付给丙方，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还。旧合同中规定，合同签订后中介公司有权收取中介费，新合同对此作出了修改，中介费在办完产权过户手续后支付。骆总监告诉记者，对于办完所有手续各方有不同的理解，房东可以是认为拿到房款，客户可以认为是拿到产权证，但这都需要一个时间段，这样一来中介公司的利益便得不到保障。

　　新合同更有利于消费者

　　对于此次《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的出台，记者采访了江西商海律师事务所的崔莹律师，“新版合同三方权利义务内容更为具体完善，可操作性强。选择性条款增多，对于不熟悉二手房交易过程的消费者有利。”

　　另外，新合同中第十五条规定，三方在履行合同过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺均视无效，协商不成，甲乙丙三方同意提交南昌市住房保障和房产管理局进行协调，协调不成的申请南昌仲裁委员会仲裁。相比旧合同而言，新合同在解决合同纠纷的过程中增加了行政干预，“这也体现了政府服务于民的理念。因为相于程序复杂和费用较高的仲裁而言，行政调解对于消费者可以说是最为经济和快捷解决纠纷的方式”，崔律师如是说。

　　崔律师告诉记者，很多消费者都由于不熟悉二手房交易流程造成了一些不必要的纠纷，消费者在进行二手房买卖时如需中介，应找有合法证件的正规中介及经纪人。对于买方而言，除了实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户。而对于卖方而言最重要的确保自己的资金及时到位。

　　文/记者王良君