土地挂牌公示,三亚项目落定进入倒计时

    事件

　　7月17日,《三亚晨报》(中共三亚市委机关报)刊登三亚市国有建设用地使用权挂牌出让公告(三土环资告字〔2011〕4号),出让位于市迎宾路北侧、荔枝沟加油站东侧,面积为15.0054公顷(约合225.3亩),土地位置及具体情况详见图表1、2)。根据三亚市城市规划要求,此宗土地出让列示了多项竞买事项,主要相关条款有:1.竞买人资格:参加竞买的企业须具备由中宣部牵头评定为中国文化企业30强资格;创作的旅游演艺作品曾荣获国家精神文明建设“五个一工程奖”。

　　2.报名参加竞买人须提交相关有效证明文件,并缴纳竞买保证金人民币59661万元。竞买人交保证金之前必须先通过符合挂牌出让对象条件的审查。

　　3.挂牌时间为:2011年8月8日9时至2011年8月17日16时。

　　(有关土地招拍挂的具体情况详见7月17日的《三亚晨报》)

　　评论

　　按照竞买人资格限定,宋城集团将成唯一符合条件的旅游演艺企业:由于此宗土地出让规定竞买人必须中宣部牵头评定的中国文化企业30强资格和创作的旅游演艺作品曾荣获国家精神文明建设“五个一工程奖”两个条件,目前国内同时符合这两个条件的企业仅有宋城集团一家,宋城股份在上市资料中也明确表达过在三亚建设大型文化演艺项目的计划。如若宋城对此地块感兴趣,则意味着公司最先规划的异地扩张项目-三亚主题公园和文化演艺项目将实质性启动,前提拿地工作即将展开。

　　选址主要考虑三亚客流量较大的知名观光型景区,十分符合宋城演艺产品的市场定位:根据出让公告中列示的标的位置,该宗土地相对靠近三亚湾和大东海,附近有三亚客流量较大的知名观光型景区,如鹿回头、天涯海角等,也是市区前往南山景区的必经之路,在客源结构上也主要以团队为主,十分符合宋城此次计划打造的“三亚千古情”文化演艺作品的目标客户定位,而公司极强的渠道营销能力也能在项目建成后迅速打开市场,为公司在短期内形成新的盈利增长点奠定基础。

　　土地价格合理,或将出现集团先统一竞买、再平价将文化娱乐用地卖给上市公司的过程:由于此次土地招拍挂基本是指定用途、指定竞买人(资格)的土地出让,缴纳的竞买保证金即为土地价格(不考虑有关税费),根据土地面积,此次土地平均出让价格为264.8万元/亩。三亚的土地价格在海南国际旅游岛政策颁布、实施后经历了一次大幅上涨的过程,鉴于两块土地的使用年限和用途存在较大差异,我们认为,上市公司所需的文化娱乐用地价格将显著低于平均出让价格,应与近期三亚文化旅游用地的销售均价大体相当。此外,由于此宗土地分为两部分,一部分是文化娱乐用地(50年使用权),另一部分为二类居住用地(70年使用权),而三亚市政府规定拿地主体必须是一家企业。鉴于目前证监会对于涉房企业采取了十分严厉的监管措施,如由上市公司作为单一主体去拿地,势必存在还需将居住用地转卖给集团的过程,程序也相对较为复杂(上市公司资产转让需进行评估等必要程序)。因此,我们判断,可能出现由宋城集团统一去拍地、再将文化娱乐用地评估后转卖给上市公司的过程。

　　三亚项目进入倒计时,预计最快9月份尘埃落定:由于土地招拍挂的截止时间是8月17日,因此,如若顺利,考虑完备相关手续、文化娱乐用地重新评估定价等相关程序所需时间,我们预计,宋城股份最快能够在9月份获得项目所需用地。届时,将正式启动三亚项目的建设工作,经历一年的建设期后,应能够在明年底之前建成对外营业。

　　投资建议

　　在暂不考虑公司异地扩张项目可能盈利贡献的情况下,我们预测,2011~2013年每股收益分别为0.621元、0.828元和1.112元,三年复合增长率为36%。按照7月20日午间21.36元的收盘价计算,动态市盈率分别为34.8倍、25.8倍和19.2倍,短期动态市盈率相对较高。然而,我们认为,公司继泰山项目落定后,以文化演艺为主的异地扩张模式逐渐成型,三亚项目尽管此前经历了一些波折,但在此次土地招拍挂完成后也将最终进入实质性建设阶段。文化演艺作为成熟旅游市场重要的增值产品日益受到各地的重视,宋城凭借有力的先发优势(率先上市融资)和品牌优势,有望在近两年迅速完成全国布局,而市场对于此类正处在高速扩张期的上市公司也往往给予相对较高的估值(由于新项目收益暂无法估测,盈利往往是原有资产贡献)。据此,我们继续维持对公司“买入”的投资评级。

　　(国金证券)