来源：理财周刊
发布时间：2011年07月12日
文/两岸知名不动产评论家 蔡为民
政策调控进入深水区，房地产融资形势愈趋严峻，开发商正逐步陷入资金枯竭之窘境。
信托业已关闭融资大门
继5月中旬银监会要求信托业控制房地产信托规模，6月下旬更破天荒首度明确表达，银行应减少对有捂地、捂盘行为的开发商发放贷款，7月上旬再对房地产信托业务展开“窗口指导”，明示今后信托公司凡涉及房地产相关业务，均需逐笔报批。显示调控逼迫房价下修已无退路，而开发商则前途茫茫。
且让我们来看信托融资平台对开发商而言，到底意味着什么？
2010年房地产信托业务快速增长，当年一季度其余额为2351亿元，至2011年5月底已翻倍至5587.66亿元，仅5月即达256亿元，创单月新高。说明信托业及其产品，已成为银行紧缩信贷后，开发商重要的融资平台。
成也银行，败也银行
银监会一连串动作之目的，或许真的只是在控制、防范信贷与金融风险，却无可避免地加剧了开发商经营压力，果然是“成也银行，败也银行”！且其副作用在相当程度上，是使市场上已少得可怜的购房者更加谨慎恐惧。令人担心的是，由于开发商长期身处借贷无门、销售又穷绝的境况，楼市危机已然蠢动。
以现阶段楼市买气状态观之，政府意图昭然若指，就是与开发商割袍断义、“弃卒保帅”——保房地产，弃房地产业。毕竟，房地产是地方政府的金矿，而房产商倒闭总会有后起之秀，市场仍能继续。
开发商不降价有其苦衷
毕竟，国际经济与金融局势如此、通胀如此、民怨如此，这本来是无可奈何、没有对错的选择，惟目前的市场状况却微妙而严峻。从限购开始的2月到6月底，一、二线限购城市房源上市量逐步成长，虽历经近半年之滞销，价位仅下滑5%～8%之间，明显不相衬，此乃极其错综复杂的因素所形成，包括：开发商仍然期待政策松绑后，消费者的超前、透支性购买；一旦降价销售，回款补贴先前购买者的补偿金都不一定够；降价使气势顿失便罢，万一还是没什么人买怎么办……凡此种种，才是房产商拼死硬撑房价的主因。不是不降，而是降了有没有用的问题。
因此在我看来，纯粹的“限购”似已不合事宜，且最终形成“两败俱伤”之惨烈局面——截至7月4日，沪深两市计35家房企，其中17家业绩报忧，而京沪土地出让收入相较去年同期几乎腰斩再腰斩，均可窥见端倪。执是之故，再次呼吁 “限购”已接近完成阶段性任务，必须尽快思考退出机制与替代方案，使政策要求能更好的体现。
限购不如限售
简而易行的，是仿照香港与台湾做法，从需求最本质之所在的“限售”加以导正市场，如：买房后5年内(或更长时间)不得转售，否则课以成交总价15%～20%之税费(营业税升级版)，这种做法的最大好处，是使消费者更冷静、理性地思考购房目的，而非纯粹盲从跟风或牟取暴利之心理驱动，如此则使投机、投资者自动而非被迫退出，还市场真实的供需关系。其立竿见影的效果是，政府将突然发现我们根本不需要这么多的保障房(多少人是基于“买到经适房等同中乐透”的心态，千方百计使自己“沦为”社会低收入户)，进而可以调节、缓解各地方政府因保障房建设所需经费过于庞大，而焦头烂额的现状，甚至通胀情况也将得到大幅度改善，可谓“一举数得”！
尤其重要的是，当“限售”取代“限购”之后，开发商降价诱因倍增，消除“降价也不见得有人买”的心头大患，于是心甘情愿配合市场、主动降价。
当然，我不能排除上述说法只是“美好的想象”，但无论如何总会比目前之僵固状态，“要死大家一起死”的悲壮情境好多了吧？
