南昌楼市接近临界点

    今年4、5、6月，新房住宅成交面积、成交套数的持续增长，价格也在不断上涨，南昌市房地产市场在楼市调控下火爆依旧。

　　但与火热的市场成交形成强烈反差的是，南昌楼市新房存量亦在持续上升。根据数据，从6月中旬开始，南昌新房存量已经连续3周超过8000套，未来仍有可能继续上升。

　　业内人士分析，银根收紧与限购导致市场成交率偏低，大量新房存量的产生，使南昌楼市供求关系从以前的供不应求转向供过于求。

　　已有不少房企开始担忧，新房存量的暴涨与近期大量楼盘的集中推售，南昌房价将面临考验。

　　“一紧一缓”房企资金存压力

　　中国人民银行决定，自2011年7月7日起，加息0.25个百分点。国家货币政策的持续紧缩，房企要获取开发贷款是越来越难，信托则成为不少房企的融资渠道。有数据显示，全国的房地产信托已经占据整个信托融资业务的40%以上。“目前，缺钱是个集中性的问题，是包括大房企在内的所有企业的现状。”香缇溪岸营销总监何群艳认为。

　　近日，香港文汇报报道“内地开发商为延展拖欠银行贷款贿赂银行高管房”的消息，也从个案反映出房地产行业资金出现紧张。

　　“现在银行不怎么发放开发贷款了，购房者的购房贷款都很难通过审核，房企的融资成本进一步提高。特别是近期拿地的企业压力会更大。”天使集团副总经理彭俐告诉记者。银行对购房按揭贷款的严格把控，也使得房企的资金回笼放缓。

　　开发贷款的收紧，按揭贷款的放缓，不少房企的资金压力将越来越大，需要通过销售回笼资金。

　　火爆销售下的隐患

　　南昌房地产信息网数据显示，4、5、6月新房住宅的成交面积分别为15.74万㎡、19.44万㎡、20.88万㎡，成交套数分别为1474套、1771套、1983套。3个月的成交面积、成交套数均呈现出上涨趋势。采访中记者了解到，香缇溪岸、满庭春MOMA等项目的购房者当中，通过银行按揭贷款买房的占总比重的80%左右。在限购下，首次置业和第二次置业者成为目前购房群体的主力军。

　　而在南昌新房销售火爆的背后，也隐藏着巨大的隐患。南昌市新房存量一般保持在7000套左右。而6月3203套新房的集中入市，新房存量已经连续3周处于8000套以上的高位。

　　有信息显示，绿地新都会、绿地中央广场、奥克斯盛世经典、力高滨江国际、御湖国际、绿都丹石街区、香溢花城、满庭春MOMA、香缇溪岸等20余个住宅项目将于7月开盘或推售，在刚需有限的情况下，新房存量可能进一步攀升。

　　房企在传统淡季推盘能否吸引购房者的关注，还有待观察，但新房源连续两个月的集中入市，无疑对在售项目带来较大压力。

　　8000套只是一个数字，其背后隐藏的是供求关系的悄然转变。从供不应求，到供求平衡，南昌楼市已经接近临界点。楼市供过于求的苗头初现。

　　存量上升 房价面临考验

　　江西中江地产营销总监童劲松表示：“单看一个月的数据还不能说明太多的问题。如果是连续一个季度新房存量过高，而且与往年同期对比区别很大，供求关系可能发生转变。”

　　2010年南昌楼市逆市火爆，不少房价今年制定了更高的销售任务，有的高达20亿甚至40亿。南昌房地产信息网数据显示，南昌市区今年上半年的房企销冠仅为6.2亿，还不及40亿的1/6。在销售高压下，下半年将有更大体量的房源入市，新房库存攀升的可能性很大，楼市供过于求的局面将更加明显，南昌房价面临严峻的考验。业内人士分析，楼市临界点一旦被打破，楼市将迎来拐点。

　　■记者彭超、实习生刘歆/文