深圳154万套二手房“秘密定价”

    154万套二手房的价格将被“秘密”评定，从而为每一次交易制定只有政府部门掌握的“准绳”——9日，深圳市地税局终于在市场千呼万唤之后，发布了二手房核价新规定。从7月11日起，深圳将对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款政策，但“参考价格”将深藏“闺中”无人知晓。

　　作为全国首创的二手房估价体系，深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。然而，“秘密定价”能否根治弊端？如果实施有效，这一规定又将对楼市价格带来怎样的冲击？

　　■“秘密估价”直指“阴阳合同”

　　近年来，二手房交易过程中签订“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分普遍。

　　深圳市地税局副局长杨龙介绍，在大量筹备工作基础上，深圳制定了《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，规定深圳范围内的二手房交易计税价格以交易双方签订的合同成交价格为依据，但如申报的成交价格低于深圳制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。规定将从2011年7月11日起实施，有效期5年。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况每半年进行更新。

　　值得注意的是，与有类似评估政策的城市不同，深圳制定的154万套二手房参考价格均不对社会公布，卖方只能查询到自己所属房屋的参考价格。

　　“根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳已对全市400多个片区、17万栋楼房、154万套房屋制定了交易计税参考价格。”杨龙说。

　　深圳市地税局税务二处副处长黄平波解释说：“秘密定价主要是防止被一些人找出规律钻空子，一旦公布可能引发不利的市场导向作用，让参考价格影响市场价格。为每套房产定价而不是笼统按区域或批量定价一方面也是基于此，更重要的原因是希望评估体系能更加科学。”

　　■“秘密定价”可能引发非议

　　然而，成也萧何，败也萧何——正是“秘密定价”的做法，引发了市场的不小担忧。

　　北京大学经济管理研究中心研究员韩世同说，深圳已有154万套房屋拥有评估价，这表明具体的评估方法已经成型。而深圳选择不公布评估方法，担心的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对比。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。

　　韩世同认为，新规定的出台，对于打击“阴阳合同”，虚假报税将起到重大意义，但政策的效力关键还是要看评估价是否真实地反映了市场价，如果评估价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制定的合理性非常关键。

　　■新规定推高二手房价?

　　深圳市规划与国土资源委员会数据显示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占总成交套数的70％。二手房已成为深圳楼市的交易主体。市场分析认为，新规定之下二手房交易成本大幅提升将是不争的事实。在交易成本大幅提升的情况下，深圳楼市又是否会引来新一轮冲击波？

　　由于距新规定实施仍有一个月的时间，专家认为，在7月11日之前，为了节省交易成本，深圳二手房成交量可能出现“抢闸抛盘”的局面。然而7月11日起，新规定对深圳楼市究竟会产生何种影响呢？是否会推高深圳二手房房价？

　　杨龙表示，按照国家税法的有关规定，本来二手房交易双方就应该依法纳税，“新规定只是还原真实的市场价格，不存在推高二手房房价一说。”然而有关专家却不这么认为。业内人士表示，新规定之下，在打压“阴阳合同”的同时，必然带来二手房房价的提升。

　　赵瑞希、乌梦达、王攀