钓鱼台7号院曾易主 科研用地变身宅地路径存疑

    每经记者 叶书利 发自北京

　　钓鱼台7号院刷新北京豪宅拟售价格的纪录之后，《每日经济新闻》记者在调查中发现，该项目当初所在地块系以国家重点综合科研项目的名义进行征地及后续的拆迁，可如今科研用地上却奇迹般地矗立起了报价最高至30万元/平方米的豪宅。

　　有业内专家向记者分析称，科研用地需经过变更规划，然后通过挂牌或土地协议出让等方式，补交出让金，才能将土地用途变更为住宅用地。

　　以科研项目名义征地拆迁

　　据《每日经济新闻》记者调查发现，2005年3月25日，钓鱼台7号院所在地政府北京市海淀区人民政府办公室发出了一份名为《关于办理东钓鱼台村拆迁冻结和公示手续的通知》。通知中说，某机构“拟在我区原玉渊潭乡东钓鱼台村及相邻市属企业征地，共征用土地125亩，其中建设用地50亩，代征绿化道路用地75亩。市建委已下达《建设项目征地计划通知书》，市规划委已提出《规划意见书》，并已完成规划、立项等手续。”

　　记者在对拆迁范围的四至进行了解后发现，通知中所指的拆迁范围就是目前钓鱼台七号院所在地块。

　　同年9月29日，北京海淀区拆迁科为钓鱼台7号院所在地块发布了一份公告，名为《国家重点综合科研项目项目公告》。该公告进一步指出：“项目建设单位为北京市东钓鱼台建设项目部，项目性质为房地产开发类。”

　　2005年10月，海淀区政府为此地块的拆迁工作颁发了拆迁许可证，随后项目建设单位北京市东钓鱼台建设项目部贴出一份拆迁公告书，该公告书进一步证实该地块系一块国家重点综合科研项目立项用地。公告中说，经京政地字（2005）43号、（2005）京国土建字第52号文批准，由北京市东钓鱼台建设项目部组织实施，建设国家重点综合科研项目。

　　此外，还有村民向记者证实，2005年钓鱼台7号院所处地块拆迁时，打着的旗号就是建设“重点科研工程”，且要求当时地块所在村庄1000多名居民为此而搬迁，村民所得的搬迁补偿费用约为5500~10000元/平方米不等。

　　土地用途经历变更

　　而到了眼下，查看钓鱼台7号院楼盘的预售证可以发现，上面的土地用途已变成了“住宅”，而非科研立项用地。

　　一直在从事土地一级开发工作的全经联研究院副院长陈宝存向《每日经济新闻》记者介绍说，之前以科研用地立项，现在变为住宅用地，中间一定经历了土地用途变更。

　　他进一步解释说，在招拍挂制度之前，如欲进行土地用途变更，只要调整一下土地规划即可。而招拍挂制度实施后，需先做土地规划变更，然后再经过招拍挂出让。陈宝存认为，土地用途的变更在操作层面上并不算太难，“在现有的土地制度下，并没有太多的前提条件加以限制。如果土地出让方式为协议出让，土地用途变更就更容易操作了。”

　　记者发现，钓鱼台7号院开发商中赫集团正是在2006年4月29日以协议出让的方式收购了这一建设项目，当时的名称叫玉渊潭项目。

　　对于钓鱼台7号院地块土地用途的变更，一位不愿透露姓名的业内人士分析认为或有两种可能性：一是由于政府的规划变更，从而牵涉到该地块土地用途的被动性变更；另一种就是地块开发商或中间的使用者主动申请变更土地用途，后经当地国土部门与规划部门的同意而作出的土地用途变更，这一种属于开发商或使用者的主动性变更。

　　这位业内人士认为，由于没有确凿的证据，很难确定该地块的变更是主动变更还是被动变更。他还表示，2006年该地块协议转让时，传闻有好几家公司参与角逐该地块，最终中赫集团脱颖而出。

　　但上述说法并未得到中赫置地等方面的认可。