别墅 越通胀越美丽

    历尽通胀 “墅”价永恒

　　在调控步步加紧,CPI高企的背景下，别墅作为“硬通货”的本质却日益彰显出来。因为限购，购房者越来越把终极置业作为购房标准，别墅也因此获得青睐。

　　而因别墅能够抵御较大金融风险的特征，也受到投资者的追捧。连续数月来，南昌楼市缩水的供应量现正慢慢充盈。观察接下来的六七月楼市增量，别墅占据了不小份额。保利·半山国际、绿地·新都会、伟梦·清水湾等项目的别墅产品将纷纷面世。

　　通胀下豪宅仍是硬通货

　　在李娜夺得法网冠军之前，有一条新闻和这个体坛明星诞生的消息一样充斥着各大媒体。那就是中国最贵住宅的纪录被位于海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院以30万元/㎡的单价刷新。

　　当然这是个无需放大的个案，也很难说因为少数楼盘的高价拉高整体楼市预期。在步步加紧的调控下，北京楼市量价齐跌，市场趋于理性这是不可否认的。但就是在这样的情况下，品质豪宅价格不跌的事实也是不争的。但是透过30万/㎡豪宅在史上最严厉的调控下出现的事件，我们可以窥见一个事实：调控下豪宅温度不减。

　　豪宅的代表是别墅，业内普遍认识到，在目前市场环境下，别墅既是消费品，又是投资品，不会轻易受到金融市场波动的影响，能够抵御较大的金融风险，非常受投资者追捧，具有资金变现快的特性，已超出了一般人们心目中仅仅用于居住的“房子”的概念范围。加上限购令实施，将“置业一步到位”的理念培植到了置业者心里，谁也不愿意再浪费购房指标，这个情形下，越来越多的人将目光投向别墅等终极置业产品。

　　占据真山水 别墅仍稀缺

　　“我们这是青山湖畔最后一块地了”御湖国际项目总监吴金仁指出青山湖畔居所的稀缺性。记者在御湖国际看到，尽管项目还未开盘，意向购房者已经接踵而至。尤其是其别墅产品，引来关注者不少。前来看房的熊女士表示，青山湖是市区内难得的风景幽静处，自己很早就有在这儿置业的想法。

　　而在青山湖畔早期别墅中，恒茂湖滨体量很小，但是其标杆性还是不可磨灭的。“因为其占据了市区内最怡人的风景，又有着尊贵的物业服务，所以吸引了很多社会名流居住于此。”新聚仁机构副总经理蒋海磊对青山湖畔别墅的居住环境赞誉有加。加上位于青山湖畔大项目——万科·青山湖的存在，也让大家对青山湖区居住条件有了更强的认同感。

　　除了青山湖之外，作为“中国水都”的南昌还拥有众多山水文化景观：北靠梅岭，南依象湖，东达艾溪湖、瑶湖，中间一条赣江将城市东西划开。这些真山水，提供了稀缺的景观别墅资源。包括保利·东湾国际、保利·半山国际、御湖半山、浪琴湾、香缇溪岸都属于稀缺的景观别墅。

　　经济型别墅占领市场

　　传统定义上别墅又被称为“别业”，也就是在居所之外用于享受生活的第二居所。随着时代发展，别墅功能也有了延伸。“现在面积在200㎡左右，总价300万以下的别墅占据了一定市场，而且是别墅产品发展的趋势。购置这种物业多数是来被当做第一居所的。”在保利房地产开发有限公司营销部的李君看来，购置经济型别墅用作“第一居所”是别墅发展趋势，经济型别墅放量也是南昌别墅市场下半年即将呈现的特点之一。

　　博泰·静林府、伟梦·清水湾、保利·半山国际、绿地·新都会等都是其中代表项目。这四大项目的别墅、类别墅产品都预计在六七月推向市场，现正在VIP卡预约中。

　　■记者刘定乐/文

    高端观点

　　地稀“墅”贵

　　因别墅供地控制，别墅价值将与日俱增

　　深圳置业国际营销策划总监 吴少波

　　占据资源稀缺性决定别墅物业的高价值

　　“何谓别墅？最简单的概念就是独门独院，有天有地。别墅作为最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式;具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平。在南昌，高端项目日趋增多，别墅市场容量逐渐呈现扩大趋势，别墅价格也在逐渐看涨，豪宅产品形式亦呈现多元化趋势。但目前南昌市场上大多数别墅产品均为混居型项目，虽占有一定自然资源，但不够纯粹，受规划指标限制，整体产品素质不高，从而拉低项目的档次，投资价值空间有限。而浪琴湾打造的是低密度纯别墅住区，容积率仅为0.5，绿化率高达50.07%。除了联排别墅、大独栋别墅以外，还有国际五星级酒店接待大厅、两大大星级私人会所等。总占地面积约7.5万平方米，总建筑面积约5.2万平方米。在湖景资源日益稀贵的现代社会，如果说拥有大湖是高档住宅的专属，那么浪琴湾这样一个纯别墅住区的高端产品，则更是可遇而不可求的，因为在2007年，南昌已经开始禁止别墅用地的拍售，可想而知浪琴湾的独特珍稀。

　　南昌别墅发展潜力看好

　　随着近几年南昌城市建设的不断发展与完善，南昌高端物业发展也越来越成熟。以别墅产品为例，近几年南昌别墅如雨后春笋般拔地而起，无论在品牌还是形态，或是设计理念、品质配套等各方面都得到了长足的发展，开始向一线城市顶级物业水平靠拢。但由于身处二线城市，其价格远远低于一线城市同等水平物业价格，处于价值的洼地。因此，对于投资者来说，南昌的别墅类产品还是具有一定的升值潜力，未来市场也有较大的投资空间。

　　此轮地产调控新政在调整土地供应结构的同时，对新拍土地的产品规划上也严格把关，包括联排、叠拼等类别墅产品都可能被划入别墅“禁供”土地的范畴。随着之前审批的别墅用地逐渐被开发，未来两至三层的低密度住宅会越来越少。物以稀为贵，在如此强烈的供求矛盾下，虽然目前住宅市场冷热不均，但南昌的别墅，尤其是高端别墅市场在中长期依然看好。　　

　　脱离文化背景的别墅都是浮云

　　江西师范大学城建学院教授 赵海云

　　作为住宅产品的一个类别，其在商业市场上应该有其自身的价值和地位。有需求，就要有供给与之对应。别墅类产品，不论对供给方还是需求方，其性价比都极高，对开发商而言，投入的建筑成本很低，而回报很高，实际上是通过建筑来实现土地的高附加值。地方政府作为土地供应商也是重要利得者，政府从城市经营的角度发现了城郊偏僻位置只有建别墅才能是城市土地价值均衡化，实现政府的预期目标。同样作为消费者或者置业者，谙知占有城市稀缺土地的价值力量，其对土地的占有是普通住宅的许多倍，若以容积率来论，0.5的别墅占有土地是2.0住宅的四倍。因此，别墅市场也就有存在的价值。

　　当然，从粮食安全战略角度看，稀缺的土地资源让少数富人占有有悖国情。2003年国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知第四条明确规定“停止别墅类用地”。2005年和2006年国家分别出台了“国八条”和“国六条”，目的是调整住房供应结构和地产消费模式。“国八条”和“国六条”的出台对别墅市场等高档房地产市场有一定的抑制作用。

　　2008年金融危机，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍然保持坚挺。2009年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛。近几年，别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。另外，由于南、北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同。

　　南昌别墅的发展风格各异，良莠不均。品牌企业更具前瞻眼光，在保证自身获利的前提下，较好的与城市自然、文化结合起来，融合度较高。有些企业品味不高，过于看重效率，而忽略了产品的文化特性，显示不出其高雅的特质，建筑单体布局单调拥挤，即使通过后天营销包装也仅如“浮云”。