来源：北京青年报
发布时间：2011年05月27日
新政细则未出、节点待定 设计变更、长期出租招数频出———
即将于6月1日起实施的商住禁令，目前看来尚较宏观，具体的执行细则有待出台。业内人士表示，其对在售的商住项目影响不大，但短期内或可加速商住项目的市场放量。而从中期看来，那些计划建造商住项目的开发商面对新政似乎也并不着急，各种招数“看上去”都能让项目实现平稳运作。此外，也有市场人士认为，北京年内近六成的商服用地供应来源于远郊区县商业地产氛围不浓的区域，如若严格执行新规，今年恐有大量商服地块流标。
新规恐致大量商服地块流拍
近年来远郊新城商业、办公类(含配套公建、非配套公建、综合楼等)地块的供应呈增加趋势，在北京市公布的2011年度土地供应计划中，商服用地550宗，市内六区外的远郊区县累计供应量多达329宗，占比近六成。
亚豪机构副总经理任启鑫指出，目前，不少新城区域的发展建设还处于起步阶段，规模化的商业、写字楼还是更多的集中在市区。如果按照新政要求进行规划、建设和销售的话，将面临极大的挑战。一方面，商业地产的开发模式与住宅不同，起步也比住宅晚，而且需要有专业运营经验的企业，目前国内这类企业还不多，而这些企业又更倾向于市区核心地段的商业地产投资和开发。另一方面，商业地产的资金周转周期要比住宅长，在目前融资难度大、融资成本高的情况下，开发商对于商业地产，尤其是偏远位置的地块并不十分认可。政策一旦执行的话，国土部门后续所推出的商服地块，将涌现大量的流拍、流标现象。
●变成二手房 设计变更 长期出租
开发商多手段应对新规
而对于已经拿地的开发商来说，新政对其的影响能有多大，似乎也是一个未知数。有业内人士指出，早在去年5月北京市住建委、发改委、规划委、国土局曾联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，叫停了酒店类项目(含宾馆、度假村等)，作为住宅销售时，很多开发商已经预料到“商改住”的办公、商业类项目迟早会有新规出台，开始为自己“铺后路”。
该人士表示，由于新规严禁开发商销售商改住类型产品，而对二手房市场没有做过多涉及，因此，不排除今后出现开发商单独成立一个公司，以公司名义投资商业地产，将房子过渡到二手房市场后再出售，合理规避政策的行为出现。
此外，一位建筑设计师透露，此前已经有开发商就此事与之商讨过，譬如，新规中提到的今后商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间一项，最简单的规避方法就是，报批时，设计图中是可以按照规定做的，而一旦项目进入实操阶段，设计师会根据开发商的要求做一些设计变更，如每户虽不设计卫生间，但卫生间内应有的管路等仍然做好并预留在房间里，只要需要，房子出售后装修时做好隔墙就完全不耽误使用。
同时，伟业我爱我家集团一手事业集团投资顾问公司商业不动产事业部总经理丁元也指出，变产权为长期出租权也是一种可能出现的应对新政的手段，如果待售商住项目拿不到产权证，可能会有开发商与代理机构或者个人签订一份长租协议，代替房屋买卖合同，租期内，租户有对房屋的完全支配权，变出售为长期出租。
●新政细则未出、节点待定
短期内或加速商住项目放量
目前商改住禁令细则尚未公布，6月1日执行，具体是从哪个环节开始设卡，尚不明确。任启鑫指出，如果是从土地出售环节开始的话，对市场和开发商的影响都不算大，而这种可能性很大。
但是，若新政从规划竣工验收等后端环节开始执行的话，市场影响就会非常明显了，之前很多计划改做住宅的商业、办公类项目(含配套公建、非配套公建、综合楼等)将陷入绝境，因为一旦验收无法通过，没有房产证所带给企业和购房者的风险是非常大的，这意味着2009年以后成交的绝大部分地块将面临资金、销售、定价等方面的多重考验，甚至出现烂尾的危险。
任启鑫同时指出，不管细则如何，政策既出，在市场敏感期，不排除开发企业会因为担心后续影响范围的扩大和加深，而加速取证和推盘，并采取一定的打折优惠活动，吸引买家出手。
本版文/李丹
