市场定位南昌区域价值

    作为资本市场的两个主阵地，股市和楼市一直在玩着“翘翘板”的游戏，股市盘整下跌，楼市成交量和成交均价仍在环比上涨。

　　楼市成交量环比上涨，一线城市如此，南昌楼市也是如此。从整个市场上看，虽然受调控政策的重压，但随着南昌楼市各个区域推盘量的增加，新建商品房住宅周成交量也在逐渐上升，而成交均价也是稳中有升。从区域分析，每个区域新建住宅成交量正在接近，成交价格却出现出现分层，热点区域如市中心、红谷滩新区成交价格接近甚至超过8500元/平方米，较冷区域如湾里、桑海经济开发区等成交价格在4000元/平方米左右。区域价值出现分化，市场认证南昌楼市区域价值。

　　上周新建商品房住宅周成交369套

　　南昌房地产信息网数据显示，上周（5月16日~22日），南昌市市区商品房普通住宅成交面积共计约为3.91万㎡，环比上涨16%；上周普通住宅新房总成交套数为369套，平均每天成交53套；上周非住宅周总成交面积为1.21万㎡，周成交总套数为100套。与前几周相比，南昌楼市无论是新建商品房住宅，还是非住宅成交量均稳中有升。

　　虽然限购、限贷和限房等政策压力犹在。但在限购令后，经过一段时间的客户梳理和积累，市场经过反复的甄选，一方面属于“三限”范围内的购房者退出市场；另一方面部分投资客和刚性需求则进入市场，开发商积累了部分有效客户。同时中国A股市场的盘整震荡，艺术品投资领域过于专业性，黄金投资回报率低，这些投资市场的弊端和短板显现，让部分投资客重新进入楼市，这些投资客保证了别墅和豪宅等高端物业的成交量，同时开发商推盘量增多，市场房源聚集，引发了大部分刚性需求的入市，刚性需求的入市则导致了新建普通住宅的成交量的上升。

　　“每一次市场调控，市场主体，或开发商、或购房者都会出现一段时间的洗牌。”御湖半山营销经理邬亮告诉记者。“这次限购令出台，购房者就出现了一次洗牌，部分限购的购房者出局，部分有需求的购房者入市。经过两个月盘整和阵痛，目前出现在市场上的购房者基本上是有效客户，他们支撑了整个楼市的成交量。而这也是目前开发商敢大量推盘的主要动力。”

　　区域成交均价分层区域价值出现分化

　　从最近几周南昌楼市成交量比较分析，区域新建商品房周成交量正逐渐持平，每个区域周成交量差异不断缩小，每个区域的价值正不断被市场认可。但从成交均价来看，区域成交均价出现了巨大的差异，一方面如市中心、红谷滩、青山湖等热点区域，成交均价在8500元/平方米，且成交均价上涨速度较快；另一方面湾里、英雄经济开发区、桑海经济开发区等楼市较冷区域，成交均价在4000元/平方米左右，且价格上涨缓慢，区域价值呈现分层，投资性主导热点区域的成交，刚性需求和自住型购房者则认可成交价格较低的区域。

　　“从房产投资价值来看，每个区域价值必然出现分化。城市的扩容和发展，并不是城市每个区域发展都是平衡和平均的。这和区域的规划、地段、配套、交通和所占资源是息息相关的，符合政府长期重点规划、地段离城中心较近、大小配套完善、交通便利的区域，必然会受到购房者和投资者的追捧，市场必然会认可这个区域的价值。”宏泰地产营销总监赵瑞国说，“在这个区域普通购房者购买住宅，入住率不断上升后，商业价值又会得到市场的认可，商业和住宅良性循环，整个区域价值将不可估量，如红谷滩新区。红谷滩新区成交均价居高不下，且成交价格上涨速度远超其他区域，也是这个原因。”

　　而在传统较冷的区域，如象湖新城、湾里区等，区域本身明确定位，或定位城市副中心、或定位城市休闲后花园，区域价值也相应地得到市场的认可。当然，区域价值不是一成不变的，区域价值在动态中不断重估，随着区域规划不断实现、配套不断完善、交通的逐渐便利，这些区域的价值将大大提升，缩小与热点区域价值的差异。

　　文/记者廖林立