走稳搬迁“平衡木” 全力构建和谐征地拆迁新机制

编者按：

日前，国土资源部就近期一些地方因征地拆迁引发恶性事件下发紧急通知，要求各地严格规范征地拆迁管理，坚决防范查处强征强拆行为，切实维护群众合法权益。

搬迁，既要维护公共利益，又要保障被征收房屋所有权的合法权益。这个“平衡木”如何走稳，考验各方智慧。

2011年1月21日，备受社会瞩目的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）公布实施，条例对于各方关心的拆迁补偿、公共利益界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定。该条例的实施，直接关系到人民群众的切身利益，与旧的《城市房屋拆迁管理条例》相比，更体现征收与补偿的公开、公正，加强了对被征收人私权利的保障。

近日，记者采访了我市国土资源局相关负责人，了解到我市征地拆迁的相关情况,并邀请到赣南师范学院政治与法律学院副教授、法学教研室主任陈少锋对相关条例及亮点进行解读，以飨读者。

如何走稳搬迁“平衡木”

——聚焦《国有土地上房屋征收与补偿条例》

□左群 刘志鹏 记者杨桂兰

全力构建和谐征地拆迁新机制

●落实政策，依法拆迁，确保征地拆迁和谐推进

国土资源局相关负责人表示，严格落实国家和省市征地拆迁政策，依法依规实施征地拆迁，是争取被征地农民支持的前提，也是我市征地拆迁工作坚守的基本原则。2009年，省政府出台《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字［2009］22号）文件后，我市严格执行新的年产值标准和征地补偿标准，较好地实现了新老政策平稳过渡，保持了征地拆迁进度不减和社会稳定。

据了解，2011年3月，为进一步提高征地补偿标准，切实维护农民群众利益，省政府再次调整提高了征地补偿标准，我市各县（市、区）认真开展了征地补偿标准调整工作，全市征收耕地的补偿标准由原来的每亩最低19369元提高到每亩最低25000元，增幅29%，确保了被征地农民的土地权益和生活水平不降低，长远生计安置措施有保障。2010年10月29日，市政府公布《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》后，我市章贡区、开发区立即组织各镇（街道）和相关部门就实施新标准进行研究，并根据省政府新征地补偿标准调升了补偿额度，确保2011年6月1日起实施的补偿安置办法严格执行到位。

●以人为本，共享成果，构建失地农民保障体系

国土资源局相关负责人称，为解决失地农民“耕作无地、就业无岗、保险无份”三无问题，国土资源局牢固树立“以人为本，和谐发展”的理念，高度重视和关心农民失地后的生产生活出路问题并进行了大胆的探索和实践。市政府还制定下发了《赣州市被征地农民养老保险工作指导意见》（赣市府办发［2009］53号），明确规定被征地农民的保障原则、范围、标准、基金管理及资金筹集等措施；同时明确了落实被征地农民社会保障是征地必须程序，未出台保障实施办法、未落实保障费用、未按规定履行征地报批前有关程序的，一律不得征地。各县（市、区）也相继出台了被征地农民养老保险办法和社会保障实施办法。

据了解，赣州开发区自实施失地农民社会保障措施以来，共发放失地农民保障款项9570万元，其中过渡生活补助9219万元，重病救助53万元，九年义务教育、高中、大专、本科学费补助296万元；为1960名失地农民办理了养老保险，缴纳保费760余万元，为年满60周岁的男性和55周岁的女性每人每月发放300元生活补助；安排村组预留地1607.8亩，全部用于失地农民从事二、三产业经营；2010年新建康居公寓（农民返迁房）3337套，1629户农民喜搬新居，实现变“图上选房”为“现场选房”。
    新拆迁条例加强了对被征收人私权利的保障

新拆迁条例的实施，直接关系到人民群众的切身利益，与旧的《城市房屋拆迁管理条例》相比，有哪些亮点呢？赣南师范学院政治与法律学院副教授、法学教研室主任陈少锋进行了解读。

●立法理念体现了被征收人合法权益的保障与公共利益维护的统筹兼顾

条例名称中一个显著变化，就是以“征收”字眼代替旧有条例中令人敏感的字眼“拆迁”，行政征收是指行政主体凭借国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制地征集一定数额金钱或实物或其他财产权益的行政行为。对特定的征收应体现补偿性要求，例如土地、房屋征收。用“征收”代替“拆迁”使人感到这种行为既有政府的权威性，又无暴力性。

对房屋征收来说，有“征收”就应该有相应的补偿。透过这一字面改动，更加突出征收和补偿的规范、公平、合理，更具有科学性。行政征收对被征收人来说体现了权利与义务的统一。通过对条例内容的透彻理解，可以看到条例的立法理念体现了被征收人利益与公共利益的统筹兼顾，即既要保护被征收人的利益，又要考虑城镇化发展的现实需求。

●房屋征收应当先补偿、后搬迁

条例规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。先补偿、后搬迁是一个很好的制度。可以防止现实中因拆迁主体的各种显性或隐性的欺骗行为，把被搬迁人的房屋拆了，补偿款却不能到位的现象。先补偿、后搬迁制度对保障被搬迁人的权利以及提高政府公信力都具有重要意义。

条例规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。这些规定，能避免野蛮、暴力拆迁，防止因野蛮、暴力拆迁方式而引起拆迁法律关系双方主体关系紧张，最终可能酿成群体性事件的恶果。

●征收补偿标准方面体现了公平性与客观性

条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。条例同时规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。从以上规定可以看出，条例对被征收人的补偿更为明确，不仅列举了补偿的内容，同时规定补偿“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，按市场价补偿才是公平的补偿，并将市场价的确定交由中立的第三方评估机构，保证了补偿标准的公平性与客观性。

●征收前提界定明晰化，明确政府是征收补偿的主体

条例明确征收的前提是公共利益的需要。公共利益的界定一直是个难点，条例采用了列举的方式界定公共利益。明确“公共利益的需要”包括：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

条例以列举的方式对公共利益进行界定，排除了一些显然处于商业目的、与公共利益无关的用途。条例对公共利益的界定，符合现阶段的基本国情和改革发展的实际需要，符合最广大人民群众的根本利益。

条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与拆迁。条例规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。明确政府是征收补偿的主体，可以避免原来存在的由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁的现象。

如果开发商成为拆迁主体，可能为了利润追求，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。因此，明确政府是征收补偿的主体，有助于化解长期以来因开发商作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。

●征收补偿程序的透明性与公正性

程序公正是实体公正的保证，是提高政府行政行为公信力的关键所在。条例所规定的征收补偿程序方面设计了大量体现公开性要求的制度，例如，条例提高了对征收补偿方案的公众参与程度，规定多数人意见不一时要组织听证会，并要求将被征收房屋的调查结果和分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，保证了征收行为的透明性。征收前还要进行维稳风险评估，将社会稳定和人民的利益放在了很重要的地位。