碧桂园全面燃降价战火 省内外大盘同降价

碧桂园成为2011年楼市降价急先锋。本报记者获悉，继五一广州碧桂园三盘降价促销后，5月8日，南京句容碧桂园·凤凰城也一次性推出共计4253套房源进行认筹，均价6000元/平方米，约为南京市区房价的一半。

大型地产商经由2009-2010年的牛市而增加的土地储备，正在逐渐转化为可售存货，其推货压力都在加大。碧桂园如此密集的大范围促销，显示其正努力提高资产周转率及资金回笼水平，现金为王；而联系碧桂园去年至今数次的发债融资，则碧桂园调整财务结构、重构资金链的意图也露端倪。

限购带来的机会

2011年，部分投资者转向二三线城市，这对此前因生产模式备受质疑的碧桂园（2007.HK），迎来了机遇。2011年一季度，碧桂园合同销售金额约93亿元，合同销售建筑面积约144万平方米，同比分别增长约45%、26%。刚过去的五一假期，碧桂园全国销售额达30亿元。

广东省的项目仍是碧桂园业绩的重要来源。2011年上半年，碧桂园推出4个新盘，其中3个位于广东：碧桂园城市花园（佛山禅城）、封开碧桂园 （肇庆封开）、碧桂园·清泉城（清远佛冈）。位于广东惠东县的碧桂园·十里银滩，作为碧桂园首个大型综合性滨海度假项目，包括连排别墅、双拼别墅、酒店式公寓以及洋房，总建筑面积达70万平方米，将于今年7月入市。该项目已启动全国百城联动营销计划。

进入二季度，碧桂园旗下39个在售项目陆续有新货推出，其中广东占据17个，广州有3个项目，其他均分布于二、三线城市。截至 2011年3月 31日，碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积约为 4873万平方米，仍然以广东为大本营，49%新增土储分布于广东。2011年第一季度内新购土地预计可建建筑面积（含权益）共约490万平方米，总价约 34亿元，分别位于广东省的清远清城、东莞塘厦、广州番禺，安徽省的滁州来安，以及江苏省的镇江句容。

今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%，该比例在已公布业绩的房企中并不算太低，现在尽可能多出货销售已是碧桂园的主要策略。

大规模促销推盘引发了利润率下滑争议，碧桂园主席杨国强曾公开表示，最重要的是公司的资金链状况。杨认为，公司楼盘定价有吸引力，加上可售量有支持，有能力达到全年目标，由于公司项目集中在二三四线城市，受宏调的影响较一线城市小。他预计下半年将会是公司销售的高峰期。

省内外大盘同降价

进入5月，碧桂园展开了广东省内外多个大盘的降价推货之旅。

5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%。

据接近碧桂园的人士向记者透露，碧桂园此次降价直接原因是增城4月底的限价令，即新推货楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%。在此新政下，碧桂园发现“只能卖上述价格”。

五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因为降价千元左右，引发抢购。

5月4日下午，碧桂园公布4月公司通讯称，今年首四个月销售金额约为119亿元，同比增长约26%，达全年目标430亿的27.67%。

本报记者获悉，5月8日开始认筹的碧桂园南京项目，将于本月15日正式开盘，推出第一期总建筑面积54.32万平方米，共约4253套房源。据介绍，部分房源的最低价格仅为5800元/平方米，主力房源均价6000-7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，还将有9.2折、9.4折等优惠措施。此次房源总体均价为6000元左右每平方米。

如果说广州碧桂园价格下调，主要因为增城在4月初实施了单盘限价，那么南京如此巨量的房源一次性入市，则是碧桂园今年代表性策略的体现：货量足，快速推，适当让利。

大盘去库存的动力

碧桂园降价促销的动力，首先来自于资金和财务方面的考虑。

2010-2011年，碧桂园海外发债融资共18.5亿美元（合人民币121.8亿元）。

碧桂园投资者关系部刘嘉毅向媒体表示，多次发债，是为了2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做准备，这体现出公司在财务方面的慎重。但这种“借新债还旧债”的模式，饱受外界质疑。

对于近期碧桂园集中促销的动力和原因，中原集团高级研究主任季峰认为，从各家龙头房企去年末的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98，意味着其持有的货币资金无法弥补短期负债的缺口，快速销售回款无疑会成为首要目标。

另一方面，令碧桂园大手笔降价推盘的背后，是其低成本土储模式的支撑。

据中航证券首席地产分析员杜丽虹的研究，同为大众型地产商，碧桂园的周转率慢于万科、保利等公司。2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平，繁荣期也只有0.6倍。但碧桂园利润率较高，2010年营业利润率为27%。同期万科营业利润率为24%，保利地产为20%。

杜丽虹认为，作为大众化定位房企中的另类，碧桂园一直在努力追求低成本土地上的高附加值。据其测算，万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。

2011年之前，杜丽虹认为，碧桂园尚未找到这一模式的最佳效率组合，高附加值被较低的周转率抵消，导致碧桂园资产回报率低于其他几家公司，回报率有待优化。此轮五一开始的大规模推盘促销，是否意味着碧桂园提高资产周转率及回报率？（21世纪经济报道 张晓玲 唐韶葵）