学位房与换大房如何兼得

    “卖一买一”原区置业 荔湾改善型买家内心很纠结

    笋盘擂台11

    上期“笋盘擂台”为体育东南雅苑陈女士度身定做置换方案，本栏邮箱(fdc@gzdaily.com)随即收到众多换房读者的电邮，要求获得陈女士的“同等待遇”。荔湾区叶先生是其中一名纠结的二次置业者。他结婚后与父母同住在荔湾区名校地段的楼梯楼两房单位，现在准备要小孩，担心小孩出生后不够住，他一方面想换大房住得舒服一点，另一方面又不舍名校学位。无论叶先生或者其他读者有多么复杂或“纠结”的置业需求，本报必然可以找到资深的置业专家为其设计买房方案。您有什么具体的置业计划？不妨给我们发封邮件，让我们来解决您的置业疑难问题。

    本栏撰文：记者 李凤荷

    后悔当年买房

    没有一步到位

    叶先生在电子邮件中告诉记者，他3年前因拆迁而与父亲联名购入华贵路一处楼梯楼，之前他们一直在西关居住，故此拆迁置业也选择在旧居附近。他说，当时他还是单身，且老人家不希望他供楼的负担太重，当时没有选择购买三房，埋下如今二次置业的“麻烦”，因为他现在结婚了，也打算要小孩，担心以后一家人不够住。叶先生说，现在想起来，假如拆迁置业时一步到位或是在信贷非常宽松的2009年再买多一套房，他的问题都不复存在。

    叶先生的打算是，要么卖出现居两房单位，换一个电梯三房；要么是在华贵路周边再买一间两房单位，与父母保持“一碗汤”距离。无论是置换买电梯三房或是买多一个两房单位，他都希望依然在西关居住，且周边有名校学位。据记者了解，叶先生与父亲名下只有一套联名的楼梯楼住宅，之前没有贷款记录。叶先生手头上可以拿出40万元来“补贴”房屋置换。

    置换方案一：换电梯三房要分两步走

    现居估价：华贵路70m2可售87万~95万元

    叶先生若想置换电梯楼三房，必须售出旧居再换楼。中原地产世纪中分行营业经理阳东成与合富置业高级营业经理麦毅华认为，叶先生这套华贵路厚福社区的楼梯楼6楼70平方米单位，若是混合结构单位，二手均价约1万~1.1万元/m2；框架结构单位，二手均价则在1.2万~1.3万元/m2。麦毅华认为，该房屋有乐贤坊小学学位，学位未被占用，放盘价可适当再加3万元。满堂红置业专家认为，这套框架结构的两房单位市价为1.2万~1.4万元/m2，总价约90万~95万元左右。由此计算，叶先生售出旧居可得款87万~95万元之间，他手头上约有40万元积蓄，售出旧居加上手头积蓄约130万元。

    叶先生回应：我家那时买华贵路楼梯楼时由于拆迁时限短而买得急，当时单价“9字头”，都算摸高买。现在一卖一买，都无计啦！幸亏当时没有考虑先租房，要不拆迁补偿款几十万元现在买个一房都不够。

    记者贴士：叶先生今次置业都要记住上次教训，置换方案最好速战速决，要不手中的40万元又会冻过水！

    新居选择：文昌雅居或荔港南湾

    美联物业富力广场分行陈先生推荐楼龄较新的文昌雅居，分行收到一套文昌雅居的盘源，95平方米售190万元。合富置业、中原地产的人士也认为文昌雅居最符合叶先生的换房需求。中原地产阳东成说，文昌雅居业主的子女可入读乐贤坊小学，现时二手均价约1.9万~2.2万元/m2，但目前盘源极少。原荔湾同时具备名校与电梯小区的选择不多，稍远一点可考虑荔港南湾，该小区可入读华侨小学，三房选择范围亦较多。早期A、B区三房单位由于间隔和素质略逊，二手均价只要1.5万~1.6万元/m2。而C、D、E、F区楼龄较新，二手均价约1.8万元/m2。

    合富置业荔港南湾分行主管张瑞斌建议，目前荔港南湾部分组团约在16000元/m2左右，如果是100平方米左右的三房单位，交易金额加上税费总价约为170万元左右，以叶先生为例，把原房屋出售后再加上40万元积蓄，手上资金约127万元左右，如果在荔港南湾买一间三房约170万元的单位，可先付110万元，剩下的可做按揭，还可用手上十几万元的资金付交易税费、装修费用等。

    叶先生回应：想不到文昌雅居也可找到合适的盘源。我肯定会首选这个楼盘，因为它离我家很近，学位又不变。若找不到文昌雅居的盘源，我才考虑荔港南湾。

    记者贴士：盘源极少的文昌雅居都有放盘，建议叶先生该出手时就出手。