REITs市场常态化发行提质增速 上交所加快建设REITs产品发展新高地

    本报记者 田鹏

    随着华泰南京建邺REIT于近日正式上市，沪市基础设施公募REITs产品数量增至34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比均近七成。

    市场运行三年以来，沪市基础设施公募REITs市场从试点、短期调整，到如今走出了稳定向上的态势。整体来看，沪市基础设施公募REITs市场呈现出运行整体平稳、产品经营业绩符合市场预期、市场加快扩容提质等良好态势。

    上交所有关负责人表示，相信随着基础设施公募REITs市场建设加速提质扩面，包括资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强等，REITs市场必将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资、服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。

    常态化发行稳步推进

    数量稳步增长的同时，基础设施公募REITs产品底层资产图谱也在不断拓宽，消费、水电、陆上风力发电等大类资产“新篇章”不断开启。据了解，目前已上市的项目资产范围涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、收费公路、环保及新能源等。

    与此同时，今年以来，REITs市场迎来了更多扩募项目。《证券日报》记者了解到，上交所始终积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展。

    据记者不完全统计，截至目前，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理；华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见；国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。

    业内人士认为，今年以来，基础设施公募REITs产品发行速度加快，相信随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，REITs市场深度将进一步增厚、广度将进一步拓宽。

    常态化发行稳步推进的背后，离不开政策端不断加码发力。例如，今年4月份发布的新“国九条”明确提出，“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，这为REITs市场提供了政策支持和发展方向。

    同时，REITs制度机制也在持续完善。记者了解到，中国证监会已将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》工作纳入印发的2024年度立法工作计划中，各项工作正在稳步推进；上交所在中国证监会的指导下，按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。

    由此可见，相关部委配套支持措施、地方专项政策陆续出台，各方共建REITs市场的良好态势已经形成。“REITs作为存量资产盘活的有效工具，日益成为企业优选；作为创新型权益产品，逐步获得投资者的关注和认可。这些成效的背后，离不开包括监管、市场参与各方的积极作为和持续发力，针对市场发展建设中的新情况和新问题，相关部门、机构不断增加政策供给，为市场常态化发行和长期稳定发展奠定了良好基础。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示。

    市场活跃度不断提升

    拉长时间来看，首批基础设施公募REITs产品三年来的市场表现，体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势，这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。

    记者观察到，从二级市场来看，中证REITs全收益指数年初至今涨幅约为8%，近3个月REITs平均换手率约为1%。投资者参与一级市场发行的热情也在回升，部分REITs产品网下、网上认购倍数较高，有的网上认购倍数甚至超过400倍。

    市场人士表示，自今年上半年出台相关会计处理政策，明确REITs产品权益属性定位后，投资者投资理念不断成熟，更加注重长期投资、价值投资，部分投资者已将REITs投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

    2021年以来，REITs市场经历起落变化，已走完一个完整的市场周期，市场正在逐步恢复活力。“从投资端来看，随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强，其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时，随着REITs市场常态化发行不断加速，市场深度和广度不断拓展，市场机制和韧性进一步增强，有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。

    已上市REITs产品经营的稳健表现，也是基础设施公募REITs产品二级市场活跃度不断提升的原因。记者根据公开数据统计发现，2023年全年，沪市REITs整体经营业绩符合市场预期，可供分配完成率总体实现全年预测的100%，其中保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。

    同时，信心一定程度上源于信息的及时有效。“当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化，业绩说明会、发行路演等活动常态化开展，投融互动、投融互信的市场生态初步形成。”一位REITs市场资深研究员表示。