千万别误读了房屋养老金制度
来源：证券日报 作者：杜雨萌 发布时间：2024年08月28日
最近一段时间，房屋养老金的话题频繁冲上热搜榜，尤其是一些诸如“设立房屋养老金，业主又要掏钱”“这是变相的房地产税”等言论的出现，更是引起了众多居民的广泛热议。笔者认为，这是对房屋养老金的误读。
房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。其中，个人账户即为业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。而对于引发舆论热议的公共账户，住房和城乡建设部相关司局负责人8月26日回应称，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
房屋养老金制度的提出，归根结底在于加快构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
住房和城乡建设部此前披露的一项数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。房屋的老化不仅仅是数字上的房龄增长，还直接关系到居住者的安全与福祉。正如人要借助养老金等资金渠道养老一样，房地产迈入存量时代后，房屋也要想办法提前谋划其未来几十年的“养老”工作。
从目前的制度来看，尽管自1998年起我国已建立了住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造等方面，但随着房屋及其附属设施设备的加速老化，一方面，维修资金需求将逐年增加，特别是一些已开始进入“中老年”的房屋，未来有可能出现住宅专项维修资金不足以覆盖房屋维护需求的局面；另一方面，住宅专项维修资金制度主要覆盖普通商品住宅，自建房、老旧小区仍缺乏住宅专项维修资金，而已有的专项资金也存在使用门槛高等问题。
笔者认为，尽管住宅专项维修资金已明确被用于商品房的维修养护，但随着我国城市更新行动的扎实推进，仅依靠住宅专项维修资金将难以满足持续增加的维护改造需求，因此，亟需增量资金入场，这也是房屋养老金公共账户补缺位的根本内因。无论是房屋养老金的个人账户还是公共账户，其目标均是为了加强既有房屋的安全管理，即共同保障房屋全生命周期的安全。
从资金使用来看，目前住房和城乡建设部已明确，房屋养老金个人账户按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。从公共账户的资金补给来说，笔者认为，除了按一定比例计提项目土地出让金、给予一定财政补贴外，未来，创设配套金融产品等或是重要探索方向。
目前，22个城市已经开始试点房屋养老金制度，并取得初步成效。未来，随着这一制度的不断完善和推广，将有越来越多的“中老年”房屋增厚对抗时间流逝的底气，居民的居住条件和生活质量将得到进一步提升。
