“刚需市”怎样炼成的

    刚需族和改善族作为购房客群主力军，告别长达数月的观望徘徊期，将迎来新一波释放期。

    谁在入市？ 高端自住率先回归

    对于这一轮的“刚需市”行情，高端自住客功不可没。

    仁恒怡庭做了急先锋。该案今年2月27日推95套房源，成交势头虽不及上期开盘火爆，但去化率仍维持在22%左右，在整体豪宅市场并不火热的情况下保持较快去化速度。 “取得这样的市场表现，原因主要是切合了当下自住需求。”上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，“新政主要打击的是投机投资，高端自住改善需求仍属于合理范畴。仁恒怡庭前期购买的客户以改善居住品质的自住高端客户为主，自住客户比例达到90%以上。 ”很显然，限购限贷更多压抑意图明确的投资、投机需求，高端改善需求进入的大门仍在敞开。

    但由高端市场打开的行情，却在一定程度上缓解了政策对于整个市场的悲观预期，也正是在此背景下，让持续观望的中低端“刚需市”迅速启动。

    根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜榜单，第一季度上海成交金额前十强项目总计成交金额达58.25亿元，总成交面积达25.41万平方米。绝大多数具有“近轨交、小户型、低总价、绿化率、成熟配套”等刚需特点。

    强力折扣 刚需产品线上线下抢行情

    在刚过去的二手房展会上，与3月份以一手房为主的上海之春房展会最大的区别是各家中介企业竞相拿出总价低的房源吸引客户。以汉宇地产为例，参展的1300多套房源中200万以内的占60%，100万以内的房源也有近百套，大多数给出明显优惠。

    线下方面，上周末仍有突出个案。在新浪乐居主办的“为婚而房”婚房置业大行动中，成功吸引了数十网友集体出手：活动参与方华公馆为新浪乐居网友提供了高达18万元的独家优惠，新浪网友只需通过线上报名领取乐居会员卡，就可以享受。据了解，当天华公馆项目就实现了20套预定，成为上周末市场的一大热点。该项目位于中环区域，主要由14层小高层公寓为主，房型以90㎡以下两房为主。

    “轨道+性价比+低总价仍然是当下刚需市的主要特点。”中房信分析人士表示，与此同时，政策调控下，更多的开发商将投入到丰富的线下营销中，只要给予足够的优惠，基本上都能撬动需求。

    事实上，不久前包括路劲地产的“婚房计划”，盘古天地的“丈母娘话剧”，都在淡市里为项目积聚了不少人气，并成功带动营销。

    后市结构转变 70-90平方米占比最大

    在接下来的4月中下旬，市场上的小户型供应将持续抢跑。

    据上海搜房网数据监控中心统计，在4月份预计开盘的33个项目中(包括别墅)，70平方米以下小户型房源仅占7%，与上月基本持平；70-90平方米中小户型房源占26%，较上月增长4个百分点，在各个户型段中占据的比重也最大；90-120平方米户型占24%，120-180平方米户型占22%，180平方米以上户型占21%。

    分析师指出，新政后上海市30余个热销住宅中，有超过八成的项目主推小户型房源，随着投资性需求的冷却和刚性需求的爆发，住宅市场的供应结构也将发生转变，预计4-5月份小户型的开盘量仍会呈增长趋势。