泛海一楼盘房价或为地价170倍 公司称成本不低

在通常的理解中，地价是房地产开发中的主要成本，但这一理解或被泛海建设旗下的北京楼盘泛海国际居住区二期所“颠覆”。

泛海国际居住区地处北京东四环边上的朝青板块。目前该楼盘只开发了一期，二期尚在建设之中。目前开发商对于二期的销售价格还未公布，但多位业内人士推测，该楼盘二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。《每日经济新闻(微博)》记者调查发现，如果该楼盘二期最终以4.4万元/平方米的价格入世，房价将达到地价的近170倍；如果以4.5万元/平方米开盘，该比例将攀升近173倍。

房价或高达地价的170倍

多位业内人士推测，泛海国际居住区二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。记者从北京部分中介处获知，该楼盘前期入市的一期楼盘，目前二手房均价约4.4万元/平方米。

《每日经济新闻》记者采访发现，该楼盘一期一个186平方米、三室两厅两卫一厨的房间，业主出售时的报价为850万元，均价为45699元/平方米。

北京搜房网的统计数据也显示，该楼盘二手房目前均价约4.4万元/平方米，据此，行内人士推测，依照正常推盘逻辑，该楼盘二期推出时，均价应在4.5万元/平方米左右。

记者调查发现，如果该价格预测准确，此价格与该楼盘2006年7月时的报价14500元/平方米相比，已上涨3倍多。

如果这个数据还不太令人意外的话，该楼盘超低的地价，肯定让人大跌眼镜。

根据去年国土部公布的1457宗闲置土地的公开资料显示，2004年8月，泛海建设旗下公司以2.249亿元拿下该楼盘所在的地块，共计供地面积为29.159万平方米，建筑面积为86.47万平方米，楼面价仅约260元/平方米。

如果该楼盘二期开盘价为4.5万元/平方米，那么该楼盘开盘价将为楼面价的近173倍。即使以该小区目前二手房成交价开盘，房价与地价的差距也高达近170倍。换句话说，该楼盘土地成本在房价中的占比微小。

实际上，由于开发商拿地时的楼面价极低，该楼盘的房价与地价间的差距一直较大。比如该楼盘于2009年初的时候，销售价为32600元/平方米，房价与地价的差距也达到惊人的近125倍。

泛海回应：开发成本不低

“新国八条”中要求，将对高利润楼盘进行增值税清算。地价是楼盘建设的主要成本，这是时下楼市中的共识。因此泛海国际居住区地价在房价中的占比如此之低，不得不令行业人士猜测，该楼盘开发商的利润率极高。

《每日经济新闻》记者致电该楼盘开发商北京泛海信华置业有限公司时，该公司相关人士回应说，泛海国际居住区二期相关拆迁等问题还未接到公司总部的相应通知，因此二期开盘价也还没有最终确定。该人士建议记者致电公司总部泛海建设。

当《每日经济新闻》记者与泛海建设取得联系时，该公司相关负责人对此回应说，该楼盘的开发成本并不低。除了地价之外，该地块的拆迁补偿费、代征绿地七通一平费等，也是一笔不菲的支出。目前该楼盘相关开发成本已高达40亿元以上。此外，该楼盘这几年发生的财务费用、管理费用数额也是很大的。同时，该楼盘所在地块东风乡项目为北京市绿隔项目，项目用地除建设用地外，还有面积大过建设用地的代征绿化用地，代征绿化用地的拆迁及费用全部由开发商负责和承担，这部分费用预计也会很大。如果这些成本全算在一起，项目用地成本很大。

中国房地产学会副会长陈国强认为，正常情况下，一个楼盘的建安成本达到5000元/平方米就已经很高了，一般最终确定的房价不会超出楼面价3倍以上。一位不愿透露姓名的业内人士认为，一般的地产开发中，地价是主要的成本。