十月减税发令枪即将打响 中外资本角逐长租公寓赛道

    一场影响数万亿元住房租赁市场的大事件马上就要落锤！10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

    1.5%和4%，简单的两个税率，却是极为不简单的两个调整，其背后关乎着亿万租客、住房租赁相关企业、金融机构等多重主体构建的住房租赁市场之未来。这一市场，或将进入新生态。

    “降税＋公募REITs两大相关政策的落地，可谓双喜临门。”新派公寓创始人王戈宏向《证券日报》记者表示，如此一来，拥有长期主义理念的大资本将增加从源头持有租赁性物业的积极性，培育机构运营商，越来越多相关方将进入，将对行业产生巨大影响，虽尚需时间，但这一赛道会越发规范和壮大。

    卡关键点：缓解租赁企业压力

    在“租购并举”的推进下，为了满足不同收入群体的租赁需求，覆盖新市民、青年人，尤其是从事城市基本公共服务群体的租房需求，住房租赁供应体系的每一次变化都备受关注。

    7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（以下简称“公告”），明确针对住房租赁企业的税收优惠与扶持政策，涉及增值税、房产税两大税种。

    有业内人士指出，此次公告主要为住房租赁企业带来两大税收优惠政策利好。一方面，目前不动产租赁增值税一般纳税人的税率为9%，公告提出按1.5%的征收率来计算缴纳增值税，企业税负将有所下降，同时进项扣除额度较大的住房租赁企业如果选用一般计税方法来计算缴纳增值税，则可能税负更低；另一方面，目前针对房产租金收入计算缴纳的房产税税率为12%，此次减按4%税率征收，专业化规模化住房租赁企业的税负同样将明显减轻。

    “过去7年，我们一直按照12%的税率缴纳房产税，假如租金规模是1000万元，以前是交120万元，现在是交40万元，省下的80万元，我可以做很多事，这将极大地提高回报率。”在王戈宏看来，房产税的降低，对持有性物业租赁经营者有着巨大的意义。

    “该政策有利于解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题，通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给。”自如方面负责人向《证券日报》记者如是说。

    “降税可以提升企业参与租赁业务的积极性。当前，租赁企业的盈利空间较窄，不少企业尚未实现盈利，面临较大的经营压力。降低租赁企业的增值税、房产税会减轻企业的税负成本，可以有效缓解租赁企业的经营压力，调动企业参与的积极性，长期稳定运营，为市场提供更加多元化、品质化的租赁住房服务。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示，同时，还将推动租赁房源供给，盘活闲置房源。目前住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出，降低房产税能够推动企事业单位将持有的闲置房源用于出租，一方面解决员工住房问题，另一方面能够有效增加保障性租赁房屋供给，优化房源供给结构，有利于职住平衡。

    破困局：资本化率向商业资产靠拢

    “目前我国仅有12%的人口租房，租赁市场的机构化率仅占5%，这一比例远低于全球平均水平。”龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓相关负责人向《证券日报》记者表示，但另一面也说明，国内长租公寓市场空间是巨大的。

    王戈宏为《证券日报》记者算了一笔账，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，平均每个人一个月花2000元租房，就是4万亿元的市场，这将培育出多个千亿级规模的企业。过去15年间，有长线资本进入，有短期逐利的资本搅局，有退去的资本观望，国内的长租公寓市场正经历调整和洗牌。

    贝壳研究院认为，当前的住房租赁市场，比如长租公寓，其商业模式有三点待突破。一是租金成本高。市场上大部分企业为包租模式，租赁企业将房屋装修再出租给租客，租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入。二是灵活性差。企业在免租期过后则需要按月或季度给业主缴纳租金。通常长租公寓会与业主签订3年到5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金。三是精细化运营要求高。企业需要“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平，此前部分企业为了拓展规模，相对激进地收房，导致原本就岌岌可危的现金流更加难以抵御市场风险。

    总结为一点就是，回报率低、盈利空间有限、现金流不充裕，导致资本进入和企业经营提升服务等动力不足。

    有业内人士向《证券日报》记者透露，越来越多的投资机构正将目光聚焦在长租公寓的开发投资上，对稳定回报率预期普遍保持在4.5%～5.5%。但他们认为最大的挑战主要是资产价值过高，因为要附加项目改造成本和回报率低于预期的缘故，投资人最后不得不放弃收购。

    但此次降税，则将在很大程度上提升回报率，使得发行公募REITs具备可行性。有了退出渠道，将极大地吸引长线大资本进入。仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东曾表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”

    拓渠道：长线资本投资转为积极

    众所周知，因“租金贷”和“甲醛房”等问题，长租公寓行业经历过一轮深度洗牌。如今，仍有不少企业在此赛道上坚定前行。当然，有不追求短期套现的资本支持，是住房租赁尤其是长租公寓良性发展的重要动力。但受困于回报率低和盈利能力相对较差，过去这一行业融资一直较难。

    “近两年租赁企业融资难度增加，渠道收窄，总体融资金额呈现下降趋势。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示，一是长租企业受制于单一的抵押担保方式，参与债券融资有难度，目前发行主体多为开发企业。二是股权融资进入谨慎投资阶段，去年长租企业获得股权融资的规模显著下降。三是ABS发行规模减小，因为其发行审批严格，更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业。四是国内类REITs产品面临流动性、底层物业实用性及双重征税等问题，尚不具备标准化REITs的发行条件。

    同时，贝壳研究院也指出，未来随着金融、税收政策的支持，住房租赁企业融资渠道将会扩大，尤其是保障性租赁住房项目将优先获得多元化融资渠道。此前国家层面及厦门、成都等地陆续发布了支持保障性租赁住房项目的金融政策，包括信贷支持力度、提供长期贷款等，同时国家发改委也发布了保障性租赁住房REITs的试点通知。

    “房产税的降低对持有性物业经营者非常有帮助，账可以慢慢算过来了。增加投资人、权益投资人从源头持有物业的积极性，提高回报率后，投资人有了做公募REITs的可能性。”王戈宏表示，在住房租赁领域，有大量存量资产，但有持续且较好现金流的住房租赁资产包比较缺，公募REITs不能买资产和股权，买的是证券产品，收益率要达标。在大的资本看来，住房租售比低。一线城市长租公寓平均租金回报率水平约为2%，且缺少证券化退出渠道，所以没有主动持有，多是大的开发商去被动式持有，或是业主持有，二房东包租模式运营。但有了公募REITs后，将会吸引大的资本主动持有租赁性物业。

    在王戈宏看来，目前的市场环境下，开发商资金压力大，资产价格下降，资产价值回归明显，加上降税，对持有物业经营者非常有利。比如新派公寓从收购、改造、运营和退出已建立闭环，已经成功做过类REITs，未来税收降低后，回报率提高就具备了发行公募REITs的基础。所以，新派（公寓）现在正在与金融机构合作收购资产，现在国内其他企业已经有一些项目正在尝试申报住房租赁公募REITs，未来新派或许也将在该领域有所突破。

    据天眼查数据不完全统计显示，2021年以来，有66家从事房屋租赁相关企业获得融资，仅从公开披露的信息来看，融资金额超过30亿元。与此同时，海外资本开始重新审视住房租赁领域。华平投资、荷兰养老金资产管理公司、美国睿星资本等正逐步加码境内住房租赁市场，预计后两家未来3年-5年将投资租房市场超过10亿欧元。

    “大的钱进来，这个行业将会好起来。”王戈宏向《证券日报》记者表示，10年前投资长租公寓市场的是有远见的投资人，5年前进入的投资者是跟着热闹投资，后来是资本围观。“降税＋公募REITs”双喜临门之下，大的资本对这个行业关注度已经在提高，预计行业将迎来新一波上行。

    对于未来发展前景，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，随着降税等一系列住房租赁政策不断推出，住房群体的租金压力将在一定程度上有所减轻，租赁企业将在一定程度上拓展发展渠道、有所盈利，负债率低、自有资产较高以及区域市场影响力较大的租赁企业或将更有优势。