“房地产行业已经转入以制造业逻辑发展模式，‘地价＋房价’双限之下，毛利空间相对固定。”8月26日上午，在美的置业2021年中期业绩说明会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》等媒体表示，在这种格局下，美的置业会按照制造业逻辑做房地产经营，高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，重视产品体验和后发服务，同时以数字化手段提升运营效率。
在不确定的竞争格局下，美的置业以“管理红利”为经营要点，交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%；会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6%；归属于母公司股东的核心净利润23亿元，同比增长11.2%。
“美的置业当下处在战略转型和爬升期，城市布局升级为以一、二线和强三线城市为主，力争实现这一占比达85%以上的目标。”郝恒乐表示，调整清退低量级城市，坚定实施根据地战略，把根据地城市规模做深做透，未来两至三年力争培育和巩固5个百亿元量级城市。同时，重点加大销售回款力度，做大经营性收入，确保经营性现金流安全健康，也要坚持利润导向，接下来预计利润率会进入企稳回升通道。
强化多元化拿地能力
在拿地投资方面，美的置业坚定不移地走城市升级之路。上半年，在19个城市新增土储，新增总建筑面积440万平方米，新增强三线及以上城市拿地占比87%。
更重要的是，基于自身产业优势，美的置业积极提升城市更新获地及经营能力。报告期内，新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。
截至2021年6月30日，美的置业累计已转化土储面积287万平方米，已转化货值380亿元；同时，公司开拓新的旧改方向，通过投资顺银产融平台，着力村级工业园改造，赋能新的旧改赛道。当前旧厂及旧村居待转化的22个项目中，有17个项目位于珠三角。
从总土地储备来看，截至2021年6月30日，美的置业权益总建筑面积4223万平方米，一、二线城市占比59%，同比提升2%，土地储备充足丰盈，可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制。
对于拿地支出计划，郝恒乐表示，今年拿地投资额度仍旧按照销售额的40%以内去获取土地，量入为出地进行理性投资。通过理性投资策略，城市更新等多元化拿地手段，提升利润率空间。
“当下房地产行业底层发展逻辑已经发生变化，从依靠土地红利时代转向依靠管理红利发展，从依靠高杠杆驱动增长转向以经营杠杆为主模式，从以高周转发展到以精准客户定位、产品致胜的年代。”美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，美的置业将根据这一底层发展逻辑的变化，来调整投资及发展战略，适应市场变化。
力争“三道红线”明年底转绿档
在践行精细化管理理念下，公司各项财务指标持续优化，为未来有效抵御可能出现的行业、政策等风险奠定基础。
截至2021年6月30日，美的置业净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比显著提升至2.21，扣预资产负债率下降至74.7%；持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。
在手握充足现金总量的同时，上半年公司融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。
截至2021年6月30日，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%；银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比提升至39%。
美的置业管理层表示，融资竞争力将成为公司在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中实现弯道超车的有利武器。
同时，美的置业执行董事兼首席财务官林戈向《证券日报》记者表示，力争明年底实现“三道红线”全面转为绿档，坚持系统、科学，有序地降负债，这样的降档才是健康的。具体措施涉及，加快去化提高经营性现金流、加快项目结转增厚净资产、加强合作引入少数优质股东权益，以及拿地投资控制在销售额的40%以内等。
非住宅主航道业务发力
历经数十年发展，中国房地产业步入“深水区”，竞争格局悄然生变。从增量到存量、从规模比拼到高质量发展，时刻考验着企业综合能力。顺应时代潮流，积极拥抱变化，美的置业正逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。
在2020年年报业绩会上，美的置业管理层宣布将战略将升级为“四大主航道”，除住宅开发外，物业服务、商业运营、产业生态为另外三大主巷道业务。经过半年的多元化探索，公司围绕房地产开发各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“第一曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。
睿住科技作为美的置业“四大主航道”中产业航道的重要载体，智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统及终端产品战略投资布局；装配式轻重结合扩大市场，加快拓展内装；产业创投打造地产+科技投资平台，赋能相关多元化。
报告期内，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元，累计已获授权专利360+，软件著作权累计48项，并获得CMMI5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证；预计今年新增合同20亿元，全年预计收入增长40%至15亿，第三方业务预计占比50%。
在服务板块，美的置业实施内联外拓，致力于做大流量，打造成为城市综合服务商。同时公司强调传统物业资源的链接与整合，专注客户经营，深挖社区增值服务增长点。依托自身的资源禀赋构建差异化航道，成立5家专业公司，覆盖广告传媒、代建、尾盘、租售、社区商城、家装、家电销售、家电维修、到家服务、保理服务10大业务，增值业务类型和增值业务规模得以快速扩张，新航道发展模式日渐清晰、资源配置初见成效。
商业作为美的置业四大主航道之一，与住宅、服务、产业并驾齐驱，为城市商业价值带来“1+1＞2”的效应。借助美的置业的品牌优势，通过多元渠道拿地，美的商业已逐步在全国五大城市群深耕发展，并在多个重点城市开发了城市综合体和社区商业项目。累计已获取商业项目总建筑面积超350万方。
未来，在商业板块，美的置业将通过优质项目加固投、融、管、退能力体系；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业、悦然系生态，打响综合商业品牌；同时以自营方式，形成业内独特竞争力，再造商业第二赛道。
美的置业管理层表示，2021下半年，在做好价值链的延伸与重塑前提下，公司围绕住宅开发、物业服务、商业运营、产业生态四大战略航道，构建战略组合竞争能力。只有反求诸己，向管理要利润，才能实现以精益促进专业精进、降本提效、提升产品力，从而练就内生性增长本领。
