退休后的生命链：考验险商“集体智慧”

    编者按：全国“两会”刚刚谢幕，未来中国的养老产业，已然被勾勒出一幅绝美的蓝图：60岁以上老人截至2010年底已近1.7亿（占总人口12.8%）、政府要大力促进“养老消费”、民间资本获准投资医疗机构……    

   “退休后的生命链”，正牢牢吸引地产大鳄、医疗机构、保险商这三股势力。

    渴望分享一个更长的产业链的利润，而非10年期、20年期甚至30年期寿险产品的利润，是保险商紧盯“退休后的生命链”的根本动力。但高端养老社区无疑是一个综合体，“综合运营商”的角色，正在考验保险商们的“集体智慧”。

    和地产商相比，保险商动用的是被保险人的保险资金，只能长期持有养老产业，不得上市交易——没有产权归属感的租赁关系，能够迎合多少中国退休老人的消费意愿？租赁价格，成为关键。

    和政府兴建的非营利性养老院相比，保险商要以商业养老地产项目的标准来打造养老社区，优质的医疗资源和多样化的公建项目，是吸引富裕老年人群签订长期租约的重要砝码——险商如此大手笔的投资，回报周期有可能长达30年之久。

    如何定价，才能规避尚难估量的投资风险？各路保险商正在觊觎的这个庞大市场，尚无一个可供参照的盈利模式，定价风险将成为他们面临的首要风险。本报记者及时采访老年消费者、保险商及专业咨询机构，就此探寻答案。 　　

    几经考察，退休之后嫌北京城区空气质量不好的“范叔”，元旦过后偕老伴入住顺义区一所绿化率较高的老年公寓。

    几经权衡，范家二老选择了一套30平方米的一居室，入住一整年的月租金在3600元，这包含水、电、煤气等居住成本和定期保洁服务，以及针对老年人开发的所有康体项目，餐厅消费和高尔夫球则属于自费内容。

    好在，这家老年公寓允许范家二老试住一周。

    一周之后，久坐轮椅的老伴，喜欢上这里的空气和环境，进而居住了一月之久；紧接着，老伴愿意离开轮椅进行康复锻炼，步行的距离也越来越远，二老正式考虑在此长期居住。

    高绿化率、阳光房、低密度、社区医院、无障碍起居设施和老年大学等公建项目，让越来越多的老年人愿意改变居家养老模式，选择专为老年人打造的养老社区。

    “退休后的生命链”，正牢牢吸引地产大鳄、医疗机构、保险资金这三股势力。一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区，令投资者更像一位“综合运营商”，这个全新的角色，正在考验保险商的“集体智慧”。

    险资热情：遭遇定价困惑

    获准投资养老实体的兴奋感，远远没有消退，保险商随之面对的，是定价的困惑。

    继泰康人寿获准设立全资子公司——“泰康之家”以投资高端养老社区之后，中国人寿也已锁定河北廊坊和海南这“一南一北”两大地块，欲投资养老养生产业。据悉，其河北廊坊首期投资规模将达到100亿元，总投资规模近千亿元。

    中国人保旗下已经拥有一家专业健康险公司，初步搭建起全国性的医疗资源合作平台，与地方政府采取什么样的合作模式介入养老消费市场，为中国人保正在积极探寻的方向。

    中国平安，2010年以战略投资者身份投资深圳市龙岗中医院，全权负责医院日常经营管理，意欲打造全市较大规模的一家医院。业内人士预期，一旦拥有如此优质的医疗资源，中国平安进军养老产业可谓“胜券在握”。

    先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，成为保险商进军养老社区这一不动产投资的基本构想，这不同于政府拿财政资金建设的公益性养老机构。和地产商相仿，保险商追求的亦是最终的盈利，并且与10年期、20年期寿险产品相比，这无疑分享到了一个更长的产业链的利润。

    “但和地产商、医疗机构相比，保险商动用的是保险资金，严禁从事商业住宅的开发，须长期持有养老产业，不得上市交易，因此只能以租赁的形式来实现回报，租赁的价格，就成为关键。”就此召集各方投资人士举行研讨会的中美嘉伦国际咨询（北京）有限公司，其副总经理王雨菁在接受记者采访时如是称。

    对国内各大保险商而言，介入养老社区不动产投资可谓“史无前例”，当前并没有一个可供参照的市场价格及盈利模式。基于国情和养老习惯的不同，纯商业化的欧美养老模式和“政府全部埋单”的日德养老模式，均无法复制和照搬过来。

    “通常养老社区的建设期在3～5年，建设后可运营30～60年，投资期足够漫长，由于缺少经验数据和运营经验，我们认为最主要的风险，在于出租率和预付费的制定方面。”王雨菁称，保险公司要以商业地产的思路和标准来建设养老社区，又不像商业地产那样一次性全部收回成本并获取利润，其长期投资的需要和政策的限制，导致保险商采取提前收取租金及部分服务费的方式，首先面临的就是定价的风险。

    医疗资源：养老产业核心

    2010年10月14日，中国平安与深圳市龙岗区政府签署合作备忘录，以战略投资者身份，通过现金增资、托管、租赁等方式投资深圳市龙岗中医院，全权负责医院的日常经营管理，这是国内保险业首次介入公立医院。

    在与南非最大的健康险公司Discover建立战略合作关系之前，中国平安已经为其健康险产业链做出一系列铺垫，如投资宜康医疗、慈铭体检、1号店等机构，如今进军医院，即完善了体检、门诊、线上和线下药房、住院这一完整的医疗产业链。

    但在业内看来，这不仅仅是健康险产业链的补充，更为中国平安未来介入养老产业，提供了核心的筹码。

    “只要说到养老，就离不开医院。对养老产业来说，核心就是医疗资源。”王雨菁称，是以合作的方式还是以自建的方式提供优质的医疗资源，是考验保险商智慧的关键。

    2010年2月，国务院发布的《关于公立医院改革试点的指导意见》，明确支持和鼓励保险公司探索投资医疗机构，以促进保险业与医疗服务产业实现优势互补。这为保险公司参与公立医院改革提供了政策支持。

    2011年3月，温总理所作的《政府工作报告》首次明确提出，“鼓励社会资本举办医疗机构，放宽社会资本和外资举办医疗机构的准入范围”。政策鼓励的号角，已经吹响。

    在开发杭州市某商业地产项目时，万科地产通过向医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权的方式，引入当地资质最好的医疗机构——浙江省第一人民医院，在该小区开办了一家社区医院，结果带动该楼盘销售价格的大幅攀升。

    但保险资金不同于地产商，无法以赠送产权的方式“筑巢引凤”，是投资医疗机构并引入养老社区，还是直接采购优质的医疗服务？保险商与医疗资源的合作模式，给市场提供了无限想象的空间。但不论是哪种合作模式，保险商对于医疗资源的投入，显然不能吝啬，这将成为左右高端消费人群消费意愿的重要因素。

    “不仅仅是优质的医疗资源，专业护理队伍的培养和建设，也是一项前期的投入，但即使是现有的医院，护理队伍都满足不了需求，更谈不上商业化的养老社区。”清华大学医院建设指挥部顾问杜洪涛对记者称。

    “针对老年人开发的公建项目，如老年大学、医疗讲座、物业服务等，也是吸引高端消费群体的重要因素，这同样是一笔前期的投入。”王雨菁称，从开发建设到正式运营，保险商将不得不和地产商、医疗资源、公建力量等展开合作，这些前期的投入，面对的是一个近30年的回报周期，风险不言而喻。

    未富先老：不确定的购买力

    最新数据显示，截至2011年末，中国60岁以上老人接近1.7亿，占人口的12.8%；到目前为止，企业职工每月人均退休费水平为1400多元。

    “中国的老龄化问题，正处在城乡二元结构的背景之下，社会整体发展水平普遍不高。”人力资源和社会保障部部长尹蔚民在日前召开的中国发展高层论坛2011年会上如是评价。