公募REITs将为租赁住房带来发展新局面

随着我国公募REITs市场正式起航，制度支持的市场化创新为实体经济发展提供新方案，租赁住房进入了REITs视野内并成为“新蓝海”。

在当前环境下，严控资金流入楼市仍旧是监管的重中之重。试点阶段公募REITs依然聚焦在基础设施领域。

国家第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.8亿，与2010年相比增长1.54亿，为2000年水平的3倍有余。而流动人口住房自有率持续处于低位，对租赁住房需求强劲。根据有关资料显示，2019年全国城镇流动人口中租房人口的比重高达91%，显示出强劲的租赁需求。

在“十四五”开局之年，租赁住房上升到了国家战略层面，解决城市住房问题，尤其是大城市住房问题成为我国重点工作任务之一。如何采用适当的政策与金融工具，激发租赁住房市场潜力，指导租赁住房行业发展，成为行业重点思考的问题。

7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》进一步增加了公募REITs的试点范围。

《通知》提出，要充分认识基础设施REITs的重要意义。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。

据贝壳研究院的数据，截至2020年末，我国租赁人口达到2.2亿人，租赁住房市场交易规模已超过1.5万亿元。到2030年，预计租赁人口将超3亿人，租赁市场交易规模将超过4.6万亿元。

“由于我国大城市住房租售比普遍偏低，租赁住房REITs的收益率问题一直备受重视。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者指出，租赁住房行业的发展关键在于底层资产的获取和回报率，目前市场上的租赁住房资产按照土地性质不同，主要分为专用租赁土地类资产、普通住宅土地类资产、集体建设用地建设类资产、工商用地存量改造类资产和公租房等公益性租赁住房几大类。

中信证券研报指出，基础设施REITs扩围，保障性租赁住房等底层资产纳入，这既有利于丰富基础设施REITs的底层资产，提升REITs板块吸引力，又有利于助力企业盘活存量资产，打开长租、停车场等领域的局面。在长租、停车等领域，现在没有可以推荐的REITs标的，但上市公司可能受益于存量资产盘活。集中式长租公寓过去几年惨淡运营的状况，反而导致这一领域具备竞争实力的品牌寥寥。一旦资产证券化路径打通，企业有可能凭借运营能力快速做大。

高和资本联合创始人、执行合伙人周以升对《证券日报》记者分析称，公募REITs作为盘活存量资产的重要金融工具，可以为租赁住房投融资提供全流程闭环服务。公募REITs在租赁住房的“投”、“融”、“管”、“退”方面均有具体指导作用。在前期供地建造方面，可以通过公募REITs募集资金，有效鼓励促进引导社会资金参与租赁住房改造、建设。在资产管理方面，实现引入公募REITs市场化运营管理机制，可以推动激发租赁住房行业标准化、专业化运营，改善租赁住房供需关系，提高租住服务质量和效率。在资产退出方面，通过将成熟运营的物业以REITs平台退出变现，完成资金回流用以下一阶段租赁住房的改造建设。

严跃进对记者说，公募REITs与中国租赁住房具有较为良好的契合度。鉴于中国在土地供给便捷、创新能力强、资本市场活跃度高等方面的显著优势，我们认为在中国，以前端政策引导降低成本+后端REITs市场退出的模式，可以打造出一个有生命力的租赁住房发展生态圈。

对于租赁住房等基础设施来说，公募REITs该如何发挥作用？实际操作中该注意什么？

对此，周以升提出了六点建议：一是长远来看交易结构可以进一步简化；二是明确谁做基金管理人；三是税收中性、杠杆多样化、配套融资工具问题；四是留出适度杠杆率空间，推动多样化配套融资工具；五是以长租房为抓手尽快准备公募REITs的扩容，适度考虑制度优化，结合“三条红线”等监管规则，避免盘活资金流入住宅开发业务；六是如果进一步扩容需要从观念和制度的构建层面来讲，给商业不动产让它从住宅调控中解放出来，但核心是不能让资金流入住宅开发业务里。