商业银行如何爱上保障房？

    在约5000亿元“市场运作方式解决”的保障性住房建设资金中，商业银行信贷支持可能占到几何？银行风险是否可控？《第一财经日报》近日从银行人士和专家处了解到，目前银行在这方面态度“积极又谨慎”，而保障性住房信贷投放预计对中国银行业的影响有限，要有效撬动银行资金，还需还款保障制度的完善以及政府配套措施等。

    至少三分之一至二分之一？

    “今年保障性住房是总行房地产支持的重点。”一家国有大型银行相关负责人对本报记者坦言。

    此前，工、农、中、建、交五大行均已明确表态，在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持。“银行对于保障性住房态度比较积极，今年还会根据进度持续投放下去。”另一家国有大行上海分行副行长对记者说。

    今年，全国总共计划新建保障房和棚户区改造计1000万套。全国“两会”期间，住房和城乡建设部副部长齐骥预计，年度投资在1.3万亿~1.4万亿元；其中，8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集，剩余5000多亿则由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道而来。

    巴克莱资本日前发布最新报告称，按照1.3万亿元投资规模推算，约8400亿元将来自社会机构、保障对象及其所在企业，其中5000亿元从社会机构和资本市场募集，3400亿元来自保障对象和所在企业；剩余的4600亿元则从中央和地方政府募集，其中中央和地方各约1000亿元和3600亿元。

    “今年政府融资平台新增贷款中与社会保障性住房相关的资金总额达到2470亿元。”该份报告同时指出，虽然银行信贷支持相对不高，但用于经适房和两限房建设的5000亿元，将主要由社会机构通过市场运作方式解决，具体途径可能包括保险公司、房地产投资信托基金（REITs）、开发商贷款等。

    根据新华社此前报道，截至2010年12月末，主要银行业金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障性住房项目。

    巴克莱资本分析师指出，今年2470亿元的资金规模仅占据报道现有政府融资平台9.09万亿元贷款总额的3%；同时，对于在港股上市的银行而言，它们仅将不足全部贷款1%的资金投入到社会保障性住房中，这样的贷款数目是相对安全的。因此中国政府未来5年计划开发3600万套社会保障性住房对中国银行业的影响有限。

    “在社会机构募集资金中，商业银行可能还是会扛起大梁，占比至少在三分之一到二分之一。除了国有大行在支持社会保障性住房的倾向性，预计地方城商行和农信社等也面临放贷压力。”国泰君安银行业分析师伍永刚接受本报记者采访时表示。

    伍永刚认为：“从这部分贷款占全年信贷总规模的比例看，其对商业银行盈利的影响是边际性的，估计不会太大。”

    交行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟也指出，在通过市场方式解决的保障性住房资金缺口中，商业银行信贷投放仍“将会占到相当比例”，预计今年与社会保障性住房相关的新增贷款规模将比去年有明显增加。但他同时认为，对保障性住房的投入对商业银行利润、资产等方面影响不大。

    配套措施至关重要

    多位银行业和机构分析人士在接受记者采访时均表示，商业银行对保障性住房的信贷投入，还需要关注还贷能力、配套制度等多项因素。

    “预计今年保障性住房贷款余额会比去年有所增加。”上述国有大行上海分行副行长对记者表示，“银行的态度积极但又谨慎，我们还是会在成本、收益和风险上认真审查。”

    该副行长坦言，一方面，今年整体信贷额度非常紧张，处于商业利益考虑会多投放一些高收益的贷款项目；另一方面，银行在政策不确定性上也有顾虑，比如此前刺激经济时鼓励银行为政府融资平台放贷，但现在政府融资平台方面压力不小，那么保障性住房未来是不是也会面临政策的变化呢？

    同时，还贷保障也是商业银行最为关注的问题之一。“比如，公租房不能出售且租赁价格控制得较低，还贷现金就可能比较有限。此外，经适房和限价房虽然可以出售，在资金回流上风险小一些，但土地大多来自政府划拨或限制性用途，在市场上变现就会非常困难。”上述副行长接受记者采访时说。

    伍永刚则指出，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须算入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴。