赣州中心城区商品房成交量下滑

　　房市调控威力显现 市民观望情绪渐浓
　　赣州中心城区商品房成交量下滑

　　去年底以来，随着提高首付比例、提高贷款利率、提高存款准备金率、契税征收等一系列房地产调控政策的出台，其调控作用已在我市初步显现。来自我市权威部门数字表明，市中心城区楼市成交量开始萎缩，房价也已呈下降趋势，房市热度陡降，市民观望情绪渐浓。

　　政策效应显现 商品房成交量下滑

　　自今年1月起，我市商品房成交量大幅下降，尤其是住宅成交量降幅更大。据有关部门统计，今年前两个月，市中心城区新建商品房销售面积月均下降幅度在25%以上。1月份，市中心城区新建商品房销售面积9.09万㎡，其中住宅销售面积6.51万㎡，同比分别下降34.6%和46.77%，环比下降31.08%和47.29%；2月份，市中心城区新建商品房销售面积7.5万㎡，其中住宅销售面积5.66万㎡，同比分别下降17%和5.4%，环比下降17.5%和13.1%。另据搜狐网对中国房产指数系统百城价格指数报道，2月住宅价格环比跌幅居前的十个城市中，赣州市排名第二。

　　笔者在调查中了解到，章江新区不少楼盘的售楼部门可罗雀，一些原本预期较高的新开盘项目，已陷滞销状态。不仅我市如此，全国绝大部分城市商品房成交量也在下降。据中国房地产信息网数据，1月份全国有15个城市商品房成交量降幅超过20%。商品房成交量大幅下降已成事实，并继续呈下滑趋势。其主要原因，是受国家宏观调控政策，特别是信贷政策的影响，投资投机性购房需求得到有效抑制，有相当一部分首次置业或改善型住房需求人群，正步入观望之列。

　　有效供应加大 房价将呈下降趋势

　　自去年以来，我市房价一直保持持续上涨态势，但到今年2月，市中心城区的均价较1月有了小幅下滑。据有关部门统计，今年1月市中心城区商品住宅均价为5960元/㎡，2月均价为5953元/㎡。2月下降的幅度虽小，但已让人们看到了房价回调的迹象，房价将呈下降趋势。

　　据分析，去年我市房价上涨除大背景以外，还有一个重要原因，就是2008年土地成交量严重不足，导致去年商品房市场供不应求。数据显示，去年市中心城区商品房预售审批面积不足80万㎡，比2009年下降22%，比2008年下降40%，为近五年最低。而今年我市商品房市场供给量成倍增长，去年供不应求的局面将在今年得到全面改善。

　　另据了解，近两年来，中心城区售出的土地有近3000亩，可建房屋约500万㎡，有相当一部分将在今年形成市场有效供应，今年至少有160万㎡的新建商品房上市。今年还计划供应住宅用地2000亩以上，可建住房将超过300万㎡，今后商品房市场供应将很充足。同时，我市继续加大保障性安居工程建设力度，扩大建设规模，加快建设进度。去年，市中心城区新建、续建的廉租住房达45.28万㎡、8452套，是过去5年建设总量的2.5倍，开工建设公共租赁住房12.28万㎡、2600套，这些保障性住房今年将陆续建成分配。今年，中心城区又将新建廉租住房4000套、20万㎡，建设公共租赁房1.3万套，改造棚户区（危旧房）722.5万㎡，随着保障性安居工程建设项目的全面实施，将大大缓解中低收入家庭对普通商品房的需求。此外，受信贷门槛提高等银根紧缩政策影响，投资投机性购房比例将大幅下降。投资投机性需求得到抑制后，房价将回归理性。

　　供应结构优化 商品房需求空间压缩

　　国家对房地产宏观调控除了力度空前外，关键是调控的方式发生了重大变化。国家的住房供应结构思路在调控中已经逐渐清晰：即中高收入人群买商品房，中低收入人群住保障房。国家通过加大保障性住房和棚户区改造的力度来改变住房供应结构，从根本上逐步压缩商品住房需求空间。今年全国保障性安居工程计划建设1000万套，比去年增长72%，相当于去年全国商品住房成交量（约900万套）的1.1倍。北京、上海2010年以来保障性住房开工面积占全市住宅开工面积60%，保障性住房唱了主角。这是一个重要的信号，也是一个重要的转折。

　　今年，我市中心城区将新建廉租住房4000套，建设公共租赁房1.3万套，合计1.7万套，相当于去年商品住房成交套数的2倍，保障房在住房供应中的比重将首次超过商品房。另外，市中心城区还将改造棚户区（危旧房）722.5万㎡。随着保障性安居工程建设项目的全面大规模实施和逐年积累，将逐渐满足中低收入家庭的住房需求。

　　多管齐下 市场监管更加严厉

　　我市房价呈下降趋势，除了受国家宏观调控政策的影响，市政府及相关部门也采取了积极有效的平抑房价措施，市场监管力度进一步加大，房价炒作空间被大大压缩。

　　紧随国家宏观调控政策，今年1月，市政府出台了《关于进一步规范商品房预（销）售行为加强房地产市场监管有关问题的紧急通知》。随即，相关部门进一步加强监管。市国土部门在加大土地有效供应的同时，将严格执行土地政策，囤地行为将遭受重罚。市房管部门则加强了对房地产市场的监管，严禁各类形式的“提前登记、集中开盘”等售房行为，并多次对各房地产开发项目进行全面检查，规范商品房销售行为。尤其是对商品房价格，严格要求执行备案制度。如此一来，大大压缩了对房价的炒作空间，使房价逐步回归理性。

　　市场渐冷 房市促销形式增多

　　随着国家一系列调控政策的实施，特别是金融信贷政策的直接作用，全国房市普遍渐冷，像北京2月份成交量降幅达七成，直接影响销售资金回笼，于是各种降价、促销手段频出。列入全国十大标杆的万科、绿地等知名房企，已经在上海等地采取降价手段回笼资金，有的甚至出现8折的高额优惠。北京部分开发项目推出特价房，最高优惠达20万元。我市中心城区不少销售楼盘也纷纷采取各种优惠措施进行促销。一名房产销售代理公司负责人告诉笔者，尽管去年赣州楼市火爆，让开发商赚了个“盆满钵满”，但随着银根紧缩，开发商想要获得项目贷款已非易事，开发商“不差钱”的局面将改变。在国家对房地产市场调控的决心日渐坚定，力度不断加大的大背景下，降价回笼资金成了开发商的明智之举。

　　笔者留意到，今年以来，一些楼盘为加快销售，促销的广告和信息也明显增多。特别是2月以来，很多开发项目加大了促销力度，以“购房送钻戒”、“购房即送大礼包”等促销手段招徕购房客。原来从不打折的楼盘，现在也开始有2%以上的折扣了。可以预见，如果成交量持续下滑，这种优惠的力度将随时间推移而逐步加大。（□施房瑄）